Una nuevo Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces se está cocinando en México.
Se trata de SiRenta, que busca ser la primera Fibra de vivienda en renta en el país. Si las condiciones económicas lo permiten, el instrumento estaría listo en los próximos dos años. Pero antes se necesita robustecer el mercado, opina Roberto Ordorica, CEO de Alignmex, la empresa que planea lanzarla.
Aunque alrededor del 30% del mercado inmobiliario residencial del país se encuentra en renta, según estimaciones de Ordorica, todavía no es suficiente para conformarla, ya que las propiedades no se encuentran dentro del mercado institucional.
“En México, aunque tuviera el dinero, no podría ponerme mañana a comprar propiedades, porque no hay las suficientes para conformar una Fibra”, comenta. Por ello, el paso previo a la estructuración del instrumento es desarrollar más propiedades.
En 2017, Alignmex obtuvo 2,000 millones de pesos a través de Certificados Bursátiles Inmobiliarios (CKDs) para la construcción de inmuebles enfocados en vivienda en renta.
El directivo estima acudir por segunda ocasión al mercado de capitales durante la primera mitad del 2019 para obtener aproximadamente 4,000 millones de pesos, recursos con los cuales podrían consolidar un portafolio de 15 inmuebles, que representan alrededor de 2,000 unidades de vivienda.
Considera que ese portafolio sería lo suficientemente robusto para justificar la existencia de la Fibra. “Con esto ya tendríamos el tamaño necesario para convertirnos, pero no hay manera de saltarse pasos. Si no hay inmuebles, hay que hacerlos”, dice el directivo.
La empresa tiene programado comenzar los trabajos del primer inmueble tres meses después del levantamiento de recursos y comenzar con uno nuevo cada tres meses. Eso sería posible, dado que ya tienen listos los terrenos y los permisos de construcción.
El objetivo es mantener presencia en la zona metropolitana de la Ciudad de México y en el poniente de la CDMX, zonas en las que identifican una mayor densidad poblacional y necesidad de vivienda.
Ventajas y riesgos
Aunque en México aún no existe una Fibra especializada en vivienda en renta, hay dos que ya incluyen activos de este tipo dentro de sus portafolios, como Fibra Plus y Fibra Uno.
Pero la proporción de esos componentes aún no es significativa en los ingresos, opina Armando Rodríguez, gerente de Análisis de Signum Research.
“No han reportado hasta ahora ingresos netamente de la renta de los departamentos. Ha predominado el segmento comercial, industrial, de oficinas, hotelero e incluso de centros educativos. Todas con un desempeño muy diferente”.
Aunque el especialista considera que en general las otras Fibras presentan buenos niveles de ocupación y retornos positivos, no es posible aún estimar el comportamiento de este nuevo instrumento.
“Habría que valorar cuál es el segmento al que la empresa planea atacar, si es uno de vivienda social, de interés medio o residencial. Es importante porque dentro del sector vivienda existen dinámicas muy distintas”, dice. Tanto que ni los principales desarrolladores de vivienda como Javer, Cadu o Ara han intentado incursionar en el mercado en renta.
Aunque otras empresas especializadas en vivienda para arrendar se enfocan en el mercado joven y de parejas sin hijos, Alignmex busca desarrollar proyectos para familias, es decir, unidades de vivienda de una a tres recámaras, en espacios de entre 100 y 220 metros cuadrados.
Esto da como resultado departamentos por los que se pagarán entre 30,000 y 60,000 pesos mensuales.
El directivo de Alignmex defiende que el modelo de negocio de la vivienda en renta puede tener menor riesgo que por ejemplo los inmuebles comerciales. “La vivienda en renta como inversión es uno de los activos inmobiliarios más predecibles”.
Explica que en comparación con un inmueble comercial, en caso de perder a un arrendatario (una tienda ancla, el cine o un inquilino de tamaño considerable), el impacto en los ingresos es mayor que en los inmuebles de vivienda en renta.
“La gran diferencia es que dada la proporción de un departamento dentro del 100% del edificio, el inquilino saliente representa un porcentaje muy pequeño del ingreso total”.
Además, la inversión por renovación de la unidad o arreglos también es menor a lo que se debe invertir por el mismo concepto en un inmueble comercial.
Considera también como ventaja el hecho de que la Fibra no absorbe el riesgo existente durante el desarrollo del proyecto, riesgo asociado a la accesibilidad de tierra y la obtención de permisos de construcción.
Aunque el analista de Signum Research coincide con esa afirmación, considera que existen otros factores que pueden impactar de manera negativa a todas las Fibras, por ejemplo el continuo incremento en las tasas de interés.
“Ese es un tema al que todos los instrumentos están expuestos pero algunos en mayor medida que otros, principalmente los relacionados con el sector hipotecario”, opina Rodríguez.
