La reconfiguración del mercado inmobiliario abre oportunidades para nuevos inversionistas
Mientras las FIBRAs redefinen sus portafolios y el nearshoring transforma la geografía industrial de México, un grupo de inversionistas apuesta por activos que otros deciden vender.
La transformación del mercado se explica únicamente por el crecimiento del sector industrial o por el auge del nearshoring. Detrás de esos fenómenos ocurre un proceso menos visible, pero igualmente relevante: la reconfiguración de los portafolios institucionales.
En los últimos dos años, operaciones como la adquisición de Terrafina por Fibra Prologis y la compra de Fibra Macquarie por Fibra Monterrey han acelerado la especialización de las FIBRAs, que cada vez concentran sus inversiones en segmentos específicos.
Como consecuencia, diversos activos han comenzado a cambiar de manos, abriendo oportunidades para inversionistas con horizontes distintos a los de los grandes vehículos bursátiles. Uno de los participantes que ha aprovechado ese contexto es Grupo Inmobiliario Zayat (Zayat).
Si bien la firma ha estado activa desde hace más de una década, durante los últimos meses la firma ha participado en diversas operaciones dentro del mercado inmobiliario institucional. Entre ellas destacan la adquisición de los edificios corporativos Prometeo, en Monterrey, y Redwood, en Guadalajara, cuya venta anunció Fibra Monterrey el mes pasado como parte de su estrategia para fortalecer su exposición al segmento industrial.
Previamente, Zayat adquirió también el edificio corporativo ocupado por HP en Santa Fe, Ciudad de México, mientras avanza con nuevos proyectos industriales y logísticos en distintos mercados del país. Más que operaciones aisladas, estas inversiones reflejan una tendencia que comienza a observarse con mayor frecuencia: inversionistas privados adquiriendo activos que dejan de formar parte de la estrategia de grandes propietarios institucionales.
Torre Redwood, Puerta de Hierro, Gdl. / Foto: Cortesía.Un mercado en transición
Aunque la economía mexicana mostró señales de moderación durante la primera mitad de 2026, el sector inmobiliario continúa siendo una de las principales actividades económicas del país. Durante el primer trimestre del año, los servicios inmobiliarios y de alquiler aportaron más de 3.1 billones de pesos al Producto Interno Bruto, de acuerdo con cifras oficiales.
Al mismo tiempo, el mercado enfrenta cambios estructurales derivados del nearshoring, la relocalización de cadenas de suministro, la consolidación entre FIBRAs y la salida natural de algunos fondos internacionales cuyos ciclos de inversión han concluido. Para los inversionistas patrimoniales, este entorno representa un mar de oportunidades que conlleva importantes desafíos.
De acuerdo con Guillermo Sepúlveda, director de inversiones de Zayat, la estrategia de la compañía consiste en evaluar activos desde una perspectiva patrimonial de largo plazo, privilegiando la generación de flujo, la calidad inmobiliaria y el potencial de creación de valor por encima de las tendencias de corto plazo.
La incertidumbre suele pausar o cuando menos hacer más lentas las decisiones de muchos participantes del mercado. Nuestra filosofía consiste en aprovechar precisamente esta coyuntura para tomar las oportunidades que se presentan de adquirir activos con muy buenos fundamentos dentro de este contexto”, señala Sepúlveda.
Diversificar para reducir riesgos
La estrategia de inversión de la firma no se concentra en una sola clase de activo. Además de oficinas, la empresa participa en parques industriales, centros comerciales, proyectos urbanos y desarrollos de usos mixtos. En el segmento industrial y logístico mantiene una alianza con Panorama para desarrollar dos parques industriales en el corredor AIFA-Zumpango, que incorporarán más de 500,000 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR) al inventario de la Zona Metropolitana del Valle de México.
La compañía también participa, junto con JYSA e InCarso, en City Border Park, un proyecto de reconversión de aproximadamente cuatro millones de metros cuadrados en Mexicali. A ello se suma la adquisición en estos meses de dos naves industriales especulativas Clase A en el Arco Norte en Jilotepec, Estado de México, que en conjunto suman más de 400,000 metros cuadrados de ABR dentro del corredor del Arco Norte y que ya despiertan el interés de potenciales inquilinos.
La diversificación también se refleja en los distintos modelos de inversión. Entre ellos destaca el esquema Sale & Lease-Back (SLB), mediante el cual la empresa adquiere inmuebles de compañías como 3M, Bimbo, LSC, Pfizer y Santillana para posteriormente rentárselos mediante contratos de largo plazo, permitiendo a estas empresas liberar capital para reinvertirlo en sus operaciones. De igual forma, desarrolla proyectos Built-to-Suit (BTS) para empresas como Grupo Modelo y Chedraui, construyendo instalaciones diseñadas conforme a las necesidades específicas de cada usuario.
Invertir durante los cambios del mercado
Especialistas del sector coinciden en que los procesos de consolidación inmobiliaria suelen generar oportunidades para inversionistas con capacidad de ejecutar operaciones de manera ágil y con horizontes de largo plazo.
En México, la especialización de las FIBRAs, la rotación de activos institucionales y la conclusión del ciclo de inversión de algunos fondos internacionales han incrementado la disponibilidad de inmuebles que anteriormente permanecían fuera del mercado.
Según Sepúlveda, la estrategia de la firma consiste precisamente en identificar aquellos activos cuyo valor de largo plazo puede ser superior al que refleja el mercado en un momento determinado.
No invertimos a pesar de la incertidumbre, sino porque concretamos de forma muy ágil oportunidades que suelen surgir precisamente cuando otros participantes adoptan posiciones más conservadoras”, afirma el director de inversiones de Zayat.
Más allá de una tendencia específica como el nearshoring, Grupo Inmobiliario Zayat busca mantener un portafolio diversificado de activos inmobiliarios comerciales generadores de flujo, lo que le permite participar en distintos segmentos del mercado y reducir su exposición a los ciclos propios de una sola clase de activo.
En un sector donde la competencia por activos institucionales de calidad es cada vez mayor, la capacidad para combinar disciplina de inversión, diversificación y rapidez en la ejecución será uno de los factores que definan a los participantes mejor posicionados para el siguiente ciclo del mercado.
La transformación que vive hoy el mercado inmobiliario mexicano difícilmente será un fenómeno transitorio. La consolidación de las FIBRAs, la relocalización de cadenas productivas y la rotación de activos institucionales seguirán modificando la dinámica del sector durante los próximos años.
En ese contexto, el vertiginoso crecimiento de firmas como Zayat ilustra cómo inversionistas privados están encontrando oportunidades en un mercado que evoluciona hacia una mayor especialización y sofisticación.
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