El Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) apostará por mejorar los productos que ofrece a los derechohabientes a partir de los cambios a la ley del instituto, así como la nueva regulación del outsourcing, aseguró el director de la institución, Carlos Martínez.
Martínez espera que con esto el organismo pueda tener una mejor visión de los productos, para que estos sean más apegados a la realidad de las condiciones laborales de las personas.
“El Infonavit no es solo una institución de acceso al crédito, a mi no me dice nada que se den más créditos que nunca. Sin hacer nada, el instituto entrega 10,000 créditos cada semana, pero en lo que sí hay que trabajar mucho es en la salud financiera de las familias”, dijo en entrevista con EL CEO.
El mercado de vivienda está íntimamente ligado con el empleo formal. Los trabajadores dependen de sus ingresos fijos formales para cotizar ante el instituto. El monto y el tiempo de cotización influyen en el monto máximo que otorga, por lo cual las condiciones en las que se emplean las personas inciden directamente en la demanda de créditos, el precio de las viviendas adquiridas y el plazo del crédito.
En los últimos años se ha observado un desgaste en el empleo formal, por un lado, a causa de las malas prácticas de subcontratación, y también del incremento en la tasa de desempleo y el trabajo informal.
En el tema de subcontratación también se ha visto involucrado el Infonavit. Casi de manera simultánea a su propia reforma, aprobada en noviembre de 2020, se lanzó desde el Ejecutivo una propuesta para regular al outsourcing, la cual también ya fue aprobada.
Los empleadores deberán regularizar la situación de sus trabajadores y detener prácticas como la subvaluación del ingreso, es decir, cuando los registran ante la seguridad social con menos ingresos de los que recibe realmente el trabajador, método con el cual se eludían más de 3,000 millones de pesos en aportaciones patronales de manera anual, según las estimaciones del Infonavit.
La reforma al outsourcing faculta ahora al Infonavit para realizar revisiones a las aportaciones patronales y en caso de observar irregularidades debe dar aviso a la Secretaria de Trabajo y Previsión Social para que aplique las medidas pertinentes. Mientras que la reforma al instituto permite una mayor flexibilidad para el crédito.
“El acceso al crédito, cualquiera que tenga una cuenta con un trabajo formal lo tiene garantizado, pero el Infonavit tiene que actuar de manera que el trabajador llegue con su escritura liberada. Para eso hay entender que el mercado laboral es inestable, que a veces tienes trabajo, o te corren, te empleas en un lugar con menos salario; sufres un tiempo para pagar el crédito, caes en prórroga y llegan los intereses. Después tu patrón ya no te quiere contratar porque tienes esa deuda”, explicó.
Martínez dijo que él personalmente se ha involucrado en entender el mercado laboral e ir adaptando productos y reestructuras, ya que notó que los empleos de una persona en el país duran máximo 11 años continuos; después inician los vaivenes; como emplearse en un trabajo de menor salario.
El supuesto de la originación del crédito anteriormente, recordó, era que el trabajador iba a ganar más, con un aumente de salario cada año, además de que estaría empleado por 20 años. Esto lo llevaría a liquidar una vivienda en 14 años. Sin embargo, esto no ocurre en la realidad actual.
Yo creo que el enfoque que le hemos dado es a la salud financiera de los trabajadores, a que puedan efectivamente pagar su casa y a que sean propietarios, pero si no lo son, entonces el Infonavit no sirve, porque el acceso al crédito no te garantiza la propiedad
Como parte de sus logros hasta el momento, Martínez de hecho la reestructura de créditos como uno de ellos. Hasta enero de 2021 el Infonavit reportó la reestructuración de 616,930 financiamientos.
De adentro hacia afuera
El Infonavit es la principal institución generadora de créditos hipotecarios en México. Administra el ahorro de 69 millones de cuentas de trabajadores, de los cuales alrededor de 20 millones se encuentran como trabajadores en activo. En su historia ha atravesado diversos cambios y actualmente está en un punto de inflexión hacia un nuevo rumbo.
Algunos de los más relevantes en sus casi 50 años son la determinación de las aportaciones patronales y de los derechohabientes en 1984; en 1987 comenzaron a tasarse los créditos en Veces Salarios Mínimos y a partir de la crisis económica de 1994 dejó de construir vivienda para tener mayor colaboración con la banca privada y los constructores.
Después comenzó un modelo de vivienda expansionista que trajo consecuencias como el abandono de viviendas y problemas asociadas a la calidad de vida en esas unidades.
En 2013 publicó una nueva política de vivienda y comenzaron algunos programas de recuperación de vivienda para contrarrestar esa situación, por ejemplo, las macro subastas. Luego se crearon los créditos en pesos para asegurar una deuda con un monto fijo.
En 2019, la nueva administración sentó las bases de otro cambio que pretende establecer una relación más directa y simplificada con los derechohabientes, lo que lo llevó a cambiar algunas prácticas en cuanto al reporte de la información operativa, además de aplicar la reforma.
Durante 2020 lanzó el Sistema de Información Infonavit, una base de datos pública que concentra toda la información histórica sobre colocación de crédito, en formatos comparables y descargables.
También presentó en abril la primera Encuesta de Necesidades de Crédito y Vivienda, un indicador similar al Índice de Confianza del Consumidor publicado por el Inegi. Este indicador que se publicará de manera trimestral tiene el objetivo de medir la adquisición de vivienda y el crédito hipotecario.
Y de manera general, el objetivo es sistematizar y generar más información.
“Lo que pasaba es que en la información de vivienda había instituciones privadas que decían qué era lo que pasaba en el Infonavit y ¿el Infonavit qué decía? Nosotros tenemos una visión del mercado hipotecario y de lo que sucede alrededor y creo que es muy relevante”, dijo Martínez.
La ruta hacia la reforma
El presidente Andrés Manuel López Obrador mandó en 2020 una propuesta de reforma de ley al Infonavit, la cual fue aprobada en las cámaras legislativas, Posteriormente se aprobaron las reglas de operación, por lo que está lista para su puesta en marcha.
A grandes rasgos la ley contempla incluir a poblaciones antes no consideradas, la posibilidad de tramitar más de un crédito durante la vida del trabajador, la eliminación de los intermediarios y la posibilidad de utilizar el crédito para compra de terrenos, algo no visto en los casi 50 años del instituto.
La aprobación de las reglas de operación, que son la ruta para la instrumentación de la reforma, requirió de negociaciones entre las tres partes que conforman el Consejo de Administración del instituto: los representantes patronales, sindicales y el gobierno.
Lo que hicieron fue tomar como base la metodología de cómo se hacen los tratados internacionales; esto es que se nombran representantes por cada uno de los sectores. Hay un negociador en jefe que procesa un texto base y una vez que todos acuerdan un punto, este ya no volvía a tocarse. Este modus operandi le permitió a Martínez y a los involucrados conseguir los textos de manera relativamente rápida
Se puso énfasis, cuenta Martínez, en la caracterización que debía tener la vivienda o el suelo, o sujeto a financiamiento del Infonavit o si la subcuenta de la vivienda se podía usar o no en garantía para créditos, como lo plantea la ley.
La discusión fue álgida en varios temas, pero se pudieron solventar porque había una metodología clara desde el principio y se respetaron las reglas
La eliminación de los intermediarios fue uno de los puntos más controvertidos, ya que existía la preocupación de si la comunidad de notarios o de valuadores calificaban para serlo. Al final no fue así. “La relación de crédito debe ser entre el Infonavit y el trabajador”, dijo.
Sobre los nuevos productos hipotecarios que permitirá la reforma, el director ha dicho en el pasado que más pistas sobre esto vendrán en mayo y hasta noviembre, aunque la idea es también modificar o incluso eliminar alguno de los programas existentes. Agregó que hasta antes de la reforma, el Infonavit era un instituto monoproducto, además de que no tenía permitido dar créditos subsecuentes
“La reforma lo que hace es romper esa idea para que el Infonavit participe en cualquier producto. Es un cambio radical en materia de crédito y todavía no hemos visto bien los resultados de esto en el futuro, pero básicamente puede financiar cualquier producto de crédito directo desde el fondo”.
En los casos donde habrá participación de la banca privada, Martínez aseguró que buscará que esa participación continúe. “Cualquier crédito podría ser eliminado y modificado. No nos vamos a casar con nada; es revisarlo todo con el objetivo de generar rentabilidad para el instituto”.
Uno de los resultados que espera de la implementación de la reforma y los nuevos productos es el incrementar 18% la colocación.
