Desde marzo pasado, el fideicomiso de inversión en bienes raíces Fibra Terrafina (TERRA 13) se mantiene en un proceso de adquisición en el que ha recibido ofertas públicas de cinco postores, con una sexta adicional que es privada. Entre ellos, se encuentran algunos de los principales agentes del sector inmobiliario industrial en el país.
Hasta este 1 de julio, Terrafina sólo ha discutido una oferta en su asamblea de tenedores: la de Fibra Uno (FUNO), que no logró ser aprobada por los titulares. Sin embargo, la empresa dejó en pie su propuesta, a la par que otros agentes han entrado en una ‘puja’ de mejoras monetarias y de condiciones para hacerse con el portafolios industrial del fideicomiso.
Sin embargo, el proceso de adquisición de Terrafina no solo requiere una propuesta monetaria atractiva para los tenedores. También tendrá que cumplir con eventuales condiciones regulatorias dictadas por la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece) y contar con un esquema de gravamen fiscal de poco impacto para los titulares de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CFBIs) tanto de TERRA como de la organización ganadora.
¿Qué ofertas por Terrafina siguen en pie?
Hasta el 2 de julio, existen cinco ofertas públicas para adquirir a Fibra Terrafina:
- Fibra Prologis (FIBRAPL)
- FUNO
- Fibra Macquarie (FIBRAMQ)
- Fibra MTY (FMTY)
- Blackstone-MRP
De acuerdo con el socio y country head de Dentons Global Advisors, Álvaro Vértiz, la toma de decisión está influenciada por diversos factores. Entre ellos, no solo está el tema del precio ofertado, sino también puntos relacionados con el posicionamiento y capacidad de administración del portafolios, así como los lugares geográficos y eficiencias operativas.
Tiene que haber un plan de transición para saber cómo se va a integrar la Fibra en términos de equipos, transparencia, plazo, toda la parte que va más a la forma. Tiene que ser una transacción muy transparente y ordenada que asegure la permanencia y la sostenibilidad para cuidar el futuro de la empresa
indicó el especialista de la consultora de inversiones.
Las apuestas por Terrafina
La apuesta que ‘caducará’ próximamente es la de Fibra Uno, que cuenta con una fecha de vencimiento hasta el próximo 8 de julio y, además, ya fue rechazada una vez por los tenedores de los CBFIs de Terrafina. Esta contempla pagar un valor mínimo de 49.63 pesos por cada título del fideicomiso y fue presentada el pasado 25 de mayo.
Fibra MTY también puso sobre la mesa una propuesta que contempla transmitir sus activos propios a TERRA. Posteriormente, buscaría emitir certificados bursátiles como contraprestación con un factor de intercambio de 2.45x y adquirir la deuda de Terrafina. En este ejercicio, el precio de intercambio se calculó en 30.75 pesos por CBFI.
Fibra Macquarie propone intercambiar certificados propios a razón de 1.125x, lo que brinda un valor implícito de 34.34 pesos por papel. Este precio se adoptó el pasado 17 de junio tras un incremento, pero todavía no es aprobado por la asamblea de tenedores de ninguna de las dos organizaciones.
Fibra Prologis lidera una de las propuestas de adquisición “favoritas” para adquirir a Terrafina: recién incrementó el factor de intercambio a 0.63x y anunció que estaba dispuesto a pagar hasta 45 pesos en efectivo por cada título del fideicomiso de bienes raíces industriales. Esta, además, ya cuenta con aprobación de la Cofece y de la asamblea de tenedores propia.
En tanto, Blackstone-MRP emitió una oferta pública de adquisición a razón de 40.50 pesos por cada certificado de TERRA, lo que brindaría un valor de hasta 31,843 millones de pesos al fideicomiso. Esta vencerá el próximo 24 de julio y se encuentra sujeta a la aceptación de los titulares, aunque ya tiene el visto bueno de la Cofece.
La decisión sobre cuál oferta es la más atractiva no es tan clara, por lo que consideramos que hay que ser cautelosos. Más allá de los precios implícitos que cada jugador está ofreciendo, será muy relevante comparar todos los términos de las propuestas
coincidieron analistas de Banorte en una nota.
El Fibra Industrial más grande del país
Un objetivo común de las ofertas de adquisición es, a través de la transacción, convertirse en el fideicomiso de bienes raíces industriales más grande del país. Con ello, las empresas también tendrían la oportunidad de aprovechar los efectos del nearshoring que potencia la demanda de espacios industriales.
Las ofertas de Fibra Prologis y Fibra UNO enfatizaban en la posibilidad de convertirse en el Fibra más grande del país en área bruta rentable. Al respecto, el especialista de Dentons Global Advisors indicó que esto también implica retos regulatorios, aunque FIBRAPL ya logró recibir el visto bueno de la Comisión:
La presencia de un jugador tan grande en este sector en cuanto a competencia podría significar algún cambio. Es un tema importante en términos de competencia económica: que no se vayan a exceder de los términos de mercado establecidos en la regulación
indicó.
¿Por qué todos quieren adquirir a Terrafina?
De acuerdo con un informe al cierre de marzo pasado, Terrafina es un fideicomiso de inversión en bienes raíces con 3.9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, integrada por 287 propiedades y 300 inquilinos en distintos puntos de la República Mexicana.
La tasa de ocupación de las propiedades de TERRA es de 97.1% y registró ingresos trimestrales por rentas de 56.3 millones de dólares (mdd). La deuda neta de la organización es de 17.12 mdd.
En el último año, los CBFIs de Terrafina registraron un rendimiento de 19.12% en la Bolsa Mexicana de Valores. Al cierre del 1 de julio, tuvieron un precio de 38.54 pesos por unidad.
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