Prologis vs Fibra NEXT: la posible disputa por Macquarie que recuerda a Terrafina
Los planes de Fibra Prologis para adquirir a su competidor Fibra Macquarie no solamente abren la puerta a una reconfiguración en el segmento de fibras industriales. También podrían ser el inicio de un nuevo capítulo en la carrera que mantiene con Fibra Uno (FUNO) –y su spin off industrial Fibra Next– por consolidarse como el mayor fideicomiso industrial del país.
A finales de febrero, Fibra Prologis anunció que llegó a un acuerdo con Macquarie Asset Management, el administrador de Fibra Macquarie, para adquirir todos los derechos de administración de la fibra.
De concretarse, Fibra Prologis sumaría las 245 propiedades industriales que actualmente posee Fibra Macquarie, y que representan más de 2.9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR). Actualmente, el portafolio industrial de Prologis cuenta con 350 propiedades y más de 6.1 millones de metros cuadrados de ABR.
Un par de días después, directivos de Fibra Next apuntaron a la posibilidad de buscar participar en el proceso si resulta razonable para su negocio, aunque aún no hay nada definido.
Este escenario, en el que existe una puja de ambas fibras es posible, consideró Sebastián Hanhausen, empresario del sector. Incluso, consideró que el portafolio de Fibra Macquarie parece hacer match no solo con Fibra Next, sino con la propia FUNO.
Además de las propiedades industriales, el portafolio de Fibra Macquarie cerró 2025 con 17 inmuebles comerciales, nueve de ellos en joint venture, de acuerdo con su último reporte trimestral.
Es más, podrían entre las dos desbaratar el negocio de Macquarie y llevarse Fibra Uno la parte comercial y Fibra Next la parte industrial
explicó el especialista.
Terrafina, el último gran duelo entre fibras industriales
Las declaraciones de Fibra Next revivieron el último episodio de reorganización del sector: la puja por Terrafina en 2024, en medio del auge del nearshoring.
El proceso, que se extendió por más de seis meses, atrajo el interés de fondos de inversión como Blackstone y de otros fideicomisos de inversión en bienes raíces, entre ellos Fibra Prologis y FUNO.
La primera eligió el mismo camino que ahora propone para adquirir Fibra Macquarie: una Oferta Pública de Adquisición (OPA) mediante el intercambio de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, además de la adquisición de títulos en efectivo.
Por su parte, FUNO planteó la fusión de su portafolio industrial con el de Terrafina y el portafolio Júpiter, en ese momento en manos de la familia El-Mann, fundadores del fideicomiso.
La operación fue vista por FUNO como una alternativa para escindir su portafolio industrial, ante las dificultades para obtener la confirmación de criterio que necesitaba del Servicio de Administración Tributaria (SAT) para operar con los beneficios fiscales que tienen las fibras, lo que retrasó por casi dos años su oferta pública en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Luego del rechazo de su propuesta por parte de los tenedores de Terrafina, FUNO desistió y poco después Fibra Prologis concretó la adquisición de la fibra, que a principios de este año se deslistó de dicho centro bursátil.
Sin embargo, las probabilidades de una puja como la de Terrafina son pocas, ya que el plan original de Fibra Next es el de desarrollar nuevos polos industriales, de acuerdo con Hanhausen. “El salir en una llamada a decir que te interesa, ya con eso estás moviendo el mercado”, apuntó.
Se mueve el segmento industrial
Más allá del ganador final de la operación, el segmento de fibras industriales parece encaminarse a una época de fusiones y adquisiciones relevantes, con la consolidación de tres o cuatro grandes fibras, consideró el especialista.
Van a empezar a comprar no solo a las fibras sino a los otros desarrolladores que están abajo
dijo.
Dichas adquisiciones estarán encaminadas a buscar mayores eficiencias operativas, y de hecho, la oferta de Fibra Prologis incorpora ya esa búsqueda de optimización. Además de la OPA, el fideicomiso planteó disminuir en 20% la comisión sobre los activos bajo gestión valuados por arriba de los 10,000 millones de pesos, para reducir gastos.
Los inversionistas están buscando que sus administraciones de inmuebles sean cada vez más eficientes, más especializadas y profesionalizadas
dijo el especialista.
Ello también contribuiría a un incremento en el Net Asset Value (NAV), es decir, el valor de los activos de las fibras sin contar deudas, y que permite conocer el precio real de cada certificado bursátil inmobiliario. Actualmente, varias fibras cotizan con un NAV a descuento, como el caso de FUNO, con un descuento de alrededor del 30%.
Además, la consolidación de tres o cuatro fibras de gran tamaño incluso podría llevar a que los jugadores de menor tamaño contemplen fusiones y adquisiciones entre ellos.
Cada vez vamos a ver operadores más eficientes, más profesionales, con mejores inmuebles
dijo.
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