Fibra Uno (FUNO) considera que el precio de sus certificados bursátiles fiduciarios (CBFIs) está por debajo del valor real de la empresa, por lo que el fideicomiso inmobiliario de inversión en bienes raíces (fibra) aprovecha el momento para recomprar en el mercado de valores.
Esto, con el objetivo de dar rendimientos más atractivos a sus inversionistas, quienes se beneficiarían más de reducir el número de CBFIs en circulación, en lugar de tener un pago de dividendo más alto, explicó Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas de FUNO.
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Por ley, los fibras tienen la obligación de distribuir 95% de su resultado fiscal anual en forma de dividendos. Algunos fibras optan por pagar un porcentaje mayor o incluso el 100% del resultado, aunque este no es el caso de FUNO .
No pagar el dividendo de todo el flujo que se genera, sino retener parte y redirigirlo a pagar deuda y a recomprar acciones es para maximizar el retorno que tenga el inversionista
dijo en conferencia Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas de FUNO
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Un rendimiento más elevado a través de la recompra de títulos dependerá de que el precio de los CBFIs no suba, y en dado caso la empresa dijo que optaría por aumentar el porcentaje de la distribución, aunque tomará una decisión hasta que concluya el trimestre en curso.
FUNO, que fue el primer fideicomiso creado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en 2011, considera que el precio de sus certificados tiene un descuento de 50% respecto al valor de los activos de su portafolio.
Desde el máximo histórico de 47.89 pesos que alcanzaron en noviembre de 2014, los CBFIs de FUNO acumulan una caída de 53% y este viernes cerraron a un precio de 22.49 pesos.
A la fecha, FUNO ha recomprado 176 millones de las 3,700 millones de acciones que tiene en circulación. Debido a la estrategia que implementó desde 2020 para reducir costos en medio de la pandemia, la empresa tiene 5,800 millones de pesos disponibles en caja para recomprar más certificados.
Pigeon señaló que los inversionistas también se benefician del aumento del flujo operativo (FFO) por CBFI de la empresa gracias a que la ocupación de sus inmuebles se ha recuperado y a que los ingresos por rentas han aumentado.
Durante el cuarto trimestre de 2021, FUNO generó un flujo de efectivo récord para la compañía de 2,539.9 millones de pesos, que significó un crecimiento de 38.9% anual, de acuerdo con el reporte que envió a la BMV.
Inflación no es un riesgo de largo plazo
Cuando la inflación es elevada y los bancos centrales suben su tasa de interés, las inversiones en fibras son menos atractivas debido a que el diferencial o spread respecto al pago de dividendos disminuye.
Sin embargo, una elevada inflación por un tiempo prolongado beneficia a estas empresas, que se ven forzadas a subir las rentas de sus espacios, lo que se traduce en mejores ingresos.
Todos los contratos están indexados a la inflación, entonces la mejor manera de proteger una inversión ante un ambiente de inflación alta es invertir en bienes raíces. Entre más inflación haya es bueno para nuestro negocio porque genera más rentas y valor en los edificios
mencionó Pigeon
Así, los ingresos de FUNO en el periodo octubre-diciembre del año pasado, sin contar los apoyos que dio en la pandemia, totalizaron en 5,879 millones de pesos, un alza de 9.6% anual.
De acuerdo con la última encuesta de Citi, Banco de México (Banxico) aumentará su tasa de interés en 25 puntos base en marzo. Durante la primera quincena de marzo, la inflación se aceleró a 7.22%, reportó el Inegi.
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Espacios de oficinas muestra señales de recuperación
Durante el cuarto trimestre de 2021, el segmento de oficinas de FUNO mostró señales de recuperación y tuvo un aumento en la ocupación de 140 puntos base, respecto al periodo inmediato anterior, debido principalmente a la reclasificación de seis edificios que ahora forman parte del segmento industrial.
Sin embargo, la tasa de ocupación de oficinas aún está lejos de los niveles previos a la pandemia y se ubicó en 75.4%, mientras que la ocupación total del portafolio operativo de Funo fue de 92.2%.
En términos generales, el reporte de Funo siguió registrando una tendencia de recuperación luego de los impactos observados a raíz de la pandemia, que en 2020 se reflejaron principalmente en apoyos a inquilinos como aplazamientos y descuentos
dijo Grupo Financiero Ve Por Más (Bx+) en una nota de análisis
Aún así, tanto el segmento comercial como el industrial mostraron caídas moderadas en la ocupación de 20 y 30 puntos base, respectivamente. Al cierre del periodo, la empresa contaba con un portafolio de 635 propiedades con una superficie rentable neta de 10.8 millones de metros cuadrados.
