Luego de pausar sus inversiones en 2020, Fibra Monterrey ve las condiciones adecuadas para acelerar las compras que retomó desde el año pasado, y para ello planea acudir al mercado de valores en 2022.
La razón: el precio de los certificados bursátiles fiduciarios (CBFIs) de la empresa regiomontana refleja el valor de sus propiedades, algo que no sucede con la mayoría de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), dijo Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones de Fibra Monterrey en entrevista con EL CEO.
Me parece que de las empresas públicas del sector somos una de las pocas que nuestro título está cotizando a valores similares a nuestro valor neto de activos. Precisamente esta circunstancia nos pone en una posición privilegiada para poder buscar una emisión de capital
reveló el directivo.
Esta emisión, que aún está evaluando la compañía, se realizará entre el segundo y tercer trimestre de este año y consistirá en una oferta pública de capital, es decir una nueva emisión de títulos, ya sea en el mercado local o global. Los recursos serán utilizados para financiar nuevas adquisiciones y mantener estables sus niveles de endeudamiento.
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Algunos fideicomisos, entre ellos Fibra Uno (FUNO), han expresado que el precio de sus CBFIs está muy por debajo del valor de los activos de su portafolio; sin embargo, debido a que el sector se encuentra en etapa de recuperación, se espera que el valor de estas empresas repunte en la bolsa.
Los CBFIs de Fibra Monterrey cerraron este martes en 12.20 pesos, apenas por debajo de su nivel más alto desde octubre de 2019, que alcanzaron en jornadas recientes. Al cierre de enero, el valor de mercado de la empresa tuvo un aumento de 0.16%, respecto a la última cotización de 2021.
De hecho, de las compañías que integran el S&P/BMV FIBRAS Index, que mide el desempeño de 10 fibras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, Fibra Monterrey, junto con Fibra Inn, Fibra Hotelera, Fibra Shop, Fibra Terra y Fibra Nova registraron alzas durante el mes pasado, mientras que Fibra Macquarie, Fibra Danhos, Fibra Prologis, Fibra Uno acumularon caídas.
Este índice quedó rezagado en 2021 en comparación del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), donde cotizan las 35 emisoras más líquidas del mercado bursátil mexicano, al avanzar apenas 0.7%, después de un retroceso de 7.3% en 2020 y lejos del rendimiento de 31.5% en 2019 que dieron estos vehículos de inversión inmobiliarios.
Las apuestas
A lo largo del año pasado, Fibra Monterrey invirtió 139.6 millones de dólares en cuatro proyectos que consistieron en compras y ampliaciones, y en 2022 planea destinar entre 120 y 150 millones para la adquisición de nuevos desarrollos, principalmente industriales.
Tenemos la intención de invertir una cantidad similar a la del año pasado. En el sector industrial seguramente estaremos invirtiendo en las zonas del norte del país, en el Bajío y en el centro
explicó Llaca.
La apuesta por el sector industrial, que ha resistido el golpe del COVID-19, se debe al crecimiento de las exportaciones mexicanas hacia Estados Unidos gracias en gran medida a la renovación del T-MEC, la llegada de empresas chinas al país y la importante actividad en centros de distribución y logística por el crecimiento del comercio electrónico, de acuerdo con el directivo.
En 2021, 65% de las inversiones de Fibra Monterrey fueron en el sector de oficinas, en particular en la compra del edificio “La Perla” en Guadalajara, por el que desembolsó 91.5 millones de dólares.
Si bien la compañía no descarta nuevas adquisiciones en este sector, estas se darán en menor medida durante este año, ya que los espacios de oficinas han sido los más afectados por la pandemia y al inicio de este año la propagación de la variante ómicron ha retrasado el regreso total al trabajo presencial.
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Fibra Monterrey prevé que entre los mercados más importantes del sector de oficinas, Guadalajara y Monterrey se recuperarán primero, entre 2022 y 2023, mientras que la recuperación a niveles previos a la pandemia en Ciudad de México se dará hasta 2024.
Llaca explicó que durante el año pasado, la empresa obtuvo recursos a través de colocación de deuda en la bolsa, un crédito sindicado y la venta de activos que representan un factor de riesgo, que también empeló en la actividad de adquisiciones.
Flujo de efectivo, remedio contra Banxico
El ciclo de alzas a la tasa de interés que inició Banco de México (Banxico) para aminorar el impacto de la inflación puede castigar el precio de los CBFIs de los fibras, debido a que el diferencial o spread respecto al pago de dividendos disminuye.
Ante ello, estas empresas deben incrementar su flujo de efectivo por encima de la tasa libre de riesgo para garantizar mejores rendimientos por dividendo (dividend yield) a los inversionistas. Por ley, los fibras están obligados a repartir 95% de su resultado fiscal anual.
Si el mercado está esperando un dividend yield de determinado porcentaje y tu capacidad de generación de flujo de efectivo ahí está, el denominador que es el precio del título debe estar en niveles tales que el dividendo que estás pagando entre el precio del título al que estás comprando te dé una rentabilidad competitiva
mencionó Llaca.
Explicó que en momentos de alta inflación, el aumento de los precios obliga a trasladar estos incrementos a las rentas, lo que se traduce en un flujo de efectivo más alto. Para 2022, Fibra Monterrey espera dar un dividend yield de entre 7.5% y 8%, similar al del año pasado.
De acuerdo con la última encuesta de expectativas de Citi, analistas consideran que Banxico elevará su tasa de interés en 50 puntos base, para ubicarla en 6%, en su reunión de política monetaria de febrero.
