Liz Cervantes
Reportera de Bienes y Raíces
En un hecho sin precedentes en el último siglo, la actividad económica en el mundo tuvo que detenerse a causa de la presencia de un virus. El confinamiento sigue siendo una de las principales medidas a acatar para reducir los contagios de COVID-19, sin embargo algunos sectores han adelantado sus procesos de adaptación para operar en la nueva realidad.
En México, la Secretaría de Salud determinó que durante la fase de contingencia solo se permitiría la operación de actividades esenciales, como la de construcción, minería y automotriz, con el personal mínimo indispensable. Conforme la evolución de la pandemia, se incorporarán nuevos sectores productivos.
Las disposiciones de la dependencia de salud, junto con la Secretaría del Trabajo y el Instituto Mexicano del Seguro Social indican que cuando las condiciones sanitarias estén en etapa amarilla, de acuerdo con el semáforo epidemiológico, comenzaría la reincorporación de corporativos y actividades no esenciales, pero con reservas.
Esto significa que los sectores esenciales y no esenciales deberán hacer modificaciones a los centros de trabajo, las cuales serán supervisadas por el gobierno.
Las modificaciones incluyen la desinfección frecuente de espacios, instalación de dispensadores de alcohol en gel en lugares estratégicos, las señalizaciones de flujo, una ampliación de la distancia social entre trabajadores mínima de 1.5 metros, y en caso de no ser posible, instalar barreras físicas entre colaboradores y sobre todo disminuir la cantidad de gente dentro de los centros de trabajo, ya sea por medio de horarios escalonados o con la permanencia del trabajo remoto.
Esa situación pone en dificultades a las organizaciones que deberán adaptarse pero también complica el panorama de negocio del sector de oficinas corporativas.
PANORAMA COMPLEJO
El sector de oficinas se ha visto afectado a partir de la necesidad de los trabajadores de ejercer sus labores desde casa.
Primero, la falta de liquidez de los arrendatarios a la obligación de incorporar nuevos elementos de diseño y a una reducción del número de personas que los espacios pueden albergar. Los efectos ya se observan.
De acuerdo con datos de la empresa de análisis Solili, el mercado de la Ciudad de México que representa el 90% del inventario nacional total. En mayo registró una demanda bruta de 12,082 metros cuadrados, situándose en los niveles más bajos de al menos los últimos cuatro años. En su comparación anual, la contracción de la demanda fue de 82%, mientras que de abril a mayo, la caída fue de 53%.
“Esto es indicativo de que conforme ha ido avanzando la pandemia en el país, la situación en el segmento de oficinas se ha ido agravando en términos de demanda” indica Solili.
No solo cayó la demanda, sino que el inventario total sigue incrementado la disponibilidad. Entre abril y mayo, por ejemplo, se desocuparon 49,000 metros cuadrados.
Así, la desocupación que representa la pérdida de arrendatarios también se ve reflejada en una disminución de la recolección de rentas. Otra plataforma de análisis inmobiliario, SiiLA, realiza encuestas a propietarios de inmuebles y reveló que durante mayo la recolección de rentas disminuyó 20% mientras que las estimaciones para junio se sitúan en un decremento de 22%.
“Se ve una compresión que ya venía de una sobreoferta en algunos submercados”, dice José Carlos Alemán, CEO SiiLA.
Agregó que en este momento los arrendatarios tiene más que nunca la posibilidad de renegociar las condiciones de sus contratos, por lo cual esperan que en el corto plazo las transacciones dolarizadas se hagan a una tasa de conversión fija para evitar el impacto de la volatilidad del peso frente al dólar y que el número de transacciones hechas en pesos incrementen al menos 50 puntos base del 20% que se realiza actualmente en moneda nacional.
Pese a todo, considera que dentro del sector inmobiliario, la afectación del mercado de espacios corporativos ha sido menor en comparación con otros segmentos como el retail y la hotelería.
El reto, considera Carlos Alemán, será que los propietarios logren sortear el aumento de la desocupación y la adaptación necesaria de los centros de trabajo y las nuevas dinámicas de trabajo remoto que se esperan se mantengan en el largo plazo.
UNA NUEVA ERA EN DISEÑO
Las empresas de rubros no esenciales están en el momento de analizar cómo será el regreso de sus colaboradores y cómo deben modificar los espacios, según las nuevas necesidades.
La ventaja según los especialistas es que existen ejemplos internacionales y se está generando conocimiento sobre lo que se puede y debe hacer.
Algunos de los temas que ya se consideran dentro de las nuevas modificaciones son la mejora de los sistemas de ventilación, para que tengan una mejor contención de elementos contaminantes. También se analiza el reemplazo de ciertos materiales, que hasta antes de COVID-19 eran utilizados con mucha frecuencia.
“Tendrán que incorporarse nuevos materiales porque algunos de los que utilizamos no son los óptimos. Por ejemplo, se ha demostrado que el acero inoxidable es una de las superficies en las que más tiempo se conserva latente el virus y se utiliza en elementos de mucho contacto como agarraderas, perillas de las puertas etcétera y eso tendrá que cambiar”, dice el arquitecto Juan Carlos Baumgartner, fundador del despacho Spaces, especializado en diseño de espacios corporativos.
Señaló que también será más frecuente la utilización de por ejemplo alfombras antibacterianas.
Fernando Castañón, arquitecto fundador de Usoarquitectura, despacho especializado en diseño de espacios corporativos, comentó que será frecuente la utilización de materiales no absorbentes y de fácil limpieza. Aunque está en contra de la incorporación de las barreras físicas.
“Nosotros no creemos que la solución sea mantener mamparas de plástico, esa no es la solución en el mediano plazo. En el corto plazo puede funcionar pero solo es una falsa seguridad, además de que llevamos 15 años promoviendo las ventajas de los espacios abiertos, no podemos regresar a eso”, destaca Castañón.
Ambos coinciden en que el diseño, más que incorporar elementos físicos, deberá estar pensado en la relación de las personas con el espacio, en analizar el movimiento de los colaboradores y determinar por ejemplo canales de flujo, hacer más amplios los pasillos, las salas de juntas, limitar el número de usuarios en el elevador, y eliminar en la medida de los posible los puntos de contacto.
Fotos: Uso arquitectura
“Lo que va suceder es que se va cuestionar más el uso de las oficinas, ya no es solo el lugar donde la gente va a trabajar, porque ahora la gente va ir una vez a la semana en lugar de ir diario, así que se volverá un eje fundamental la consolidación de la cultura de la organización”, destaca Baumgartner.
Así, sin un espacio físico constante y en el contexto de incertidumbre, el cuidado hacia los colaboradores cobra mayor relevancia
“Si a las personas les das un mejor ambiente, si se sienten seguros y más identificados con la marca, pierdes menos capital humano. Si tus colaboradores además están en ambientes adecuados se enferman menos, lo cual se ve reflejado también en la productividad”, explica Julián Terminel, gerente general de la Asociación Mexicana de Interiorismo Corporativo (AMIC).
Terminel considera que la contingencia generará una mayor demanda de servicios especializados de despachos, y la integración de equipos multidisciplinarios, aunque eso será algo que se dará de manera gradual.
“Sin duda el mercado de espacios corporativos va sufrir cambios y desde el tema de la cantidad de metros por persona que va requerir, puede haber una migración al trabajo en casa. Pero más allá de eso, las organizaciones deben pensar en cómo mejorar su interacción” destacó
Por ahora, las actividades esenciales han incorporado únicamente los requerimientos básicos.
“En nuestro caso, la mitad de la oficina trabaja un día y la otra mitad asiste el día siguiente. Nos toman la temperatura, nos lavamos las manos y limpiamos nuestros zapatos antes de ingresar a la notaría, nos separaron un metro y medio masomenos. Si tenemos contacto con clientes usamos cubreboca y careta y los atendemos en la terraza al aire libre, además cada quien desinfecta su teclado y mouse y no se prestan utensilios de papelería”, dice Andrea Gutiérrez, una notaria en la Ciudad de México.
Aunque considera que los protocolos adoptados son útiles, el ambiente de preocupación persiste entre los compañeros.
“En lo personal, quizá porque soy un poco aprensiva no me siento segura así se tomen mil medidas, el virus es algo microscópico, así que aún teniendo el mayor cuidado creo que hay posibilidad de que lo pesques en cualquier sitio. Mis compañeros, sobre todo los que tienen adultos mayores en casa y niños son los que están más preocupados, no es que los otro no lo estén, pero son a quienes más se les nota o nos lo hacen saber”.
Otro caso es el de Gerardo Alluntiz, un ingeniero químico que trabaja en una planta siderúrgica en Monterrey. Para él, las medidas de seguridad en el centro de trabajo han mantenido tranquilos a los trabajadores debido a que son estrictas y no se centran únicamente en el espacio de trabajo.
Cuentan con servicio médico que realiza monitoreo de su estado de salud permanentemente por lo que se lleva un registro (previo a COVID-19) de los padecimientos de los colaboradores, a lo que se suma el protocolo de seguridad, el uso de mascarillas obligatoria, desinfección de manos y de los espacios.
En las zonas comunes como el comedor se redujo el aforo “antes había mesas para ocho personas, pero ahora solo la pueden utilizar cuatro, no se puede hacer sobremesa, nada de andar platicando con el compañero” y han aumentado la comunicación directa con sus supervisores.
“Aquí en la empresa se ha controlado bastante bien, porque la persona que llega a la planta sabemos que va traer cubrebocas, la careta, que ya pasó el filtro de temperatura, que no tiene ningún antecedente médico que lo pueda poner en riesgo o a nosotros. Nos dan las facilidades y las medidas para hacer nuestro trabajo seguros, además tenemos un chat de whatsapp donde nos llegan continuamente infografías de cómo usar el cubrebocas y de las medidas de protección y del protocolo”.
MÁS TECNOLOGÍA A LA VISTA
Además de las disposiciones en diseño, hay un elemento que cobrará mayor relevancia, opina Guillermo Sepúlveda y es la tecnología.
Sepúlveda es presidente y socio fundador de Gröuth y lidera el Centro de Conocimiento COVID-19, un foro de reciente creación en el que se han agrupado empresas de distintos sectores como Gensler, AKF Group, BESCO, Herman Miller, Ernst & Young, entre otras para compartir experiencias sobre el regreso a las actividades.
Según las conclusiones a las que han llegado durante los foros virtuales que organizan semana tras semana, lo que ha identificado como el mayor reto será el establecer los filtros de acceso a los inmuebles y la recopilación de información a cada acceso, lo cual tiende a realizarse por medio de software.
Considera que las empresas dedicadas a la gestión de visitantes en inmuebles o Visitor Management Services, ampliarán su rango de acción. Es decir, que si antes una persona que entraba a un inmueble, ya sea interno o visitante, proporcionaba información como su nombre, destino y asunto esta información en el contexto de pandemia ya no será suficiente.
“Tienes que saber la temperatura, de donde vienes, si has tenido síntomas, dónde has estado, a quién vas a ver” esto además puede eliminar el factor humano “ya no entregas tu INE a la persona en recepción que es un foco de contagio, porque esa persona probablemente ha manipulado 500 identificaciones en las últimas tres horas”.
De acuerdo con Sepúlveda, la tendencia es que estos software incorporarán el reconocimiento facial y tendrán que vincularse a los dispositivos móviles de las personas que trabajan en cada inmueble, así los miembros de la organización recibirán alertas sobre quien los visita.
Mientras que el software tiene información sobre el comportamiento de la persona al interior del inmueble “sabe a qué piso vas, dónde estuviste, con quien te sentaste, lo cual puede ayudar a trazar una posible ruta de contagio con mayor facilidad si se da el caso. Ahora la seguridad ya no es solo el tema de robos, la seguridad ahora también representa el estar libres de contagios”.
De acuerdo con sus estimaciones, en estados Unidos esta industria tuvo un valor de 800 millones de dólares en 2019 y se espera que continué creciendo “especialistas estiman que para 2025 llegue a 1.5 billones de dólares, es decir que se duplique sur valor y yo creo que se queda corto”.
Reportera: Liz Cervantes
Diseño: Cristian Laris
