Fibra Uno (FUNO) lleva años estancada en el mercado bursátil. La presión de los inversionistas para maximizar el valor de la empresa derivó en la separación de su negocio industrial con la creación de Fibra Next.
Sin embargo, el plan del dueño de torre Mitika está en vilo después de que esta semana decidiera suspender la Oferta Pública Inicial (OPI) de Fibra Next, debido a que no obtuvo el aval del Servicio de Administración Tributaria (SAT) para colocar certificados bursátiles con los beneficios fiscales de los de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra).
Las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores), los principales accionistas de FUNO, jugaron un papel clave en el movimiento estratégico que busca dar impulso a la cotización de la empresa en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), dijo a EL CEO una fuente con conocimiento del tema.
En una presentación reciente con motivo de la OPI de Fibra Next, los directivos de FUNO confiaron en que la separación lograría este objetivo. “Debería reconocerse mejor el valor de los activos después de la transacción”, comentó en ese momento su vicepresidente Jorge Pigeon.
La fuente consultada dijo que es poco probable que la oferta pública de Fibra Next, programada en un inicio para el 30 de noviembre, se lleve a cabo antes de que finalice este año.
¿Qué pasa con FUNO?
FUNO es el fideicomiso inmobiliario más valioso de la BMV, con una capitalización de mercado que asciende a 109,511 millones de pesos hasta el cierre del mercado del viernes, de acuerdo con datos de Bloomberg.
El anuncio que dio la empresa en septiembre sobre la segregación del portafolio industrial, así como de la internalización de su administración, fue bien recibido por el mercado y se reflejó en un alza de su cotización en los últimos dos meses.
La capitalización de FUNO no ha logrado despuntar desde que se convirtió en el primer vehículo de inversión de su tipo en marzo de 2011. La compañía colocó certificados a un precio de 20.09 pesos, mientras que en la actualidad se venden en 28.37 pesos, un incremento de 41%.
Sin embargo, los certificados bursátiles fiduciarios acumulan una caída de la misma proporción respecto al máximo histórico de 47.89 pesos que alcanzaron en noviembre de 2014. Por esta razón, los directivos de la compañía han insistido en que la capitalización está por debajo del valor real en libros.
Una de las razones por las que FUNO no ha podido maximizar el valor para sus inversionistas tiene que ver con los altos costos que implica para la empresa tener una administración externa, han señalado analistas que siguen a la emisora.
Estrategas de Intercam dijeron en una nota publicada en septiembre que los cambios corporativos son positivos para FUNO. “Creemos que el mercado verá con buenos ojos la nueva administración interna, lo que podría destrabar el valor de Funo”.
Valor del portafolio industrial está subvaluado
La estrategia de FUNO con la OPI está enfocada en la liberación de valor del portafolio industrial de la empresa, que abarca 7.5 millones de metros cuadrados y que tiene una ocupación de poco más de 97% en la actualidad, mayor que la de los segmentos comerciales y de oficinas.
Pigeon explicó que el segmento de naves industriales, que aporta 34% de los ingresos totales del fideicomiso inmobiliario, está valuado en 60 centavos por cada peso en la actualidad.
Esperamos que después de la OPI cotizará por lo menos a su valor en libros como lo hacen algunos de nuestros competidores. Esa revaluación al 100% beneficiará a los inversionistas de Fibra Uno
mencionó Pigeon.
El 60% de los desarrollos industriales están localizados en la Ciudad de México y la Zona Metropolitana, 15% en el Bajío (Guadalajara y Querétaro) y el 25% restante en el norte. El directivo de FUNO destacó que este 25%, por ejemplo, es equivalente a todo el portafolio de Fibra Prologis.
Este año, jugadores relevantes del sector han acudido al mercado de valores para levantar recursos que utilizarán en nuevas adquisiciones para aprovechar el boom del nearshoring en México, lo que se ha reflejado en el valor de mercado de las empresas.
De los 16 fideicomisos listados en la BMV, 10 tienen exposición al segmento industrial, de los cuales cinco han tocado máximos históricos en 2023. Fibra Prologis cerró en un precio récord de 75.25 pesos y en el año acumula una ganancia de 35%.
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