A seis meses de que Fibra Plus y Fibra HD acordaron realizar la primera integración de los negocios de dos Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras), las negociaciones entre ambas firmas entraron en un punto de tensión.
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) aprobó la semana pasada la Oferta Pública de Adquisición (OPA) que lanzó Fibra Plus para adquirir hasta el 100% de los Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFIs) en circulación de Fibra HD.
Aunque la autorización de la CNBV no está sujeta a condición alguna, Fibra HD respondió en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que rechazó la oferta, pues considera que el factor de intercambio propuesto “no es razonable desde el punto de vista financiero”.
En entrevista con EL CEO, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, adelantó que la OPA está vigente y en proceso de avance, e incluso, algunos accionistas de Fibra HD ya intercambiaron sus certificados al valor presentado.
Las fibras no somos autoridad, no podemos aprobar o no aprobar las cosas, la autoridad es la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Independientemente de lo que cualquiera diga, al día de hoy, la OPA está aprobada desde el lunes de la semana pasada y entró en vigor el martes
enfatizó Tomé.
¿En qué consistió la OPA?
Las diferencias en cuanto al factor de intercambio se produjeron debido a las valoraciones de la operación que dieron dos firmas independientes, que cada fibra contrató, como parte de las negociaciones.
La oferta considera un título de Fibra Plus por 2.62 CBFIs de Fibra HD, a quienes participen entre el 24 de septiembre y el 7 de octubre, con base en la valuación de la firma Capital 414 así como el valor en libros de ambas emisoras auditado por Deloitte.
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Los tenedores de Fibra HD tienen un periodo preferente con un factor de intercambio de 2.60 certificados de Fibra HD por cada certificado de Fibra Plus, con la condición de intercambiarse antes del 23 de septiembre.
Al respecto, Fibra HD, cuyo consejo de administración preside Javier Lomelín, argumenta que la oferta fue lanzada bajo circunstancias que cambiaron, lo que no puede ser ignorado por la autoridad, Fibra Plus y el público inversionista, después de considerar la valoración de la firma Vance Partners.
Dicha autorización no surte ni surtirá efecto alguno sino hasta que se efectúe y consume una oferta en un factor de intercambio dentro del rango considerado por Vace Partners como razonable desde el punto de vista financiero, siendo dicho rango de 1.89 a 2.33 CBFIs de Fibra HD por cada certificado de Fibra Plus
mencionó en el comunicado
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Tomé respondió que el rango presentado por Fibra Plus es justo, debido a que Vance Partners utilizó un modelo de valuación de flujos de contado, que no considera el valor de las propiedades, ni las alternativas de negocio.
Este medio buscó a Fibra HD para emitir su opinión respecto al avance de la OPA, pero hasta el momento de la publicación no se obtuvo respuesta. La transacción finalizará el 7 de octubre, a menos que Fibra Plus decida prolongarla, tomando las consignaciones conforme sea pertinente.
Accionistas celebran integración
La autorización otorgada por el consejo de administración de Fibra HD para que Fibra Plus pudiera adquirir más del 10% de los CBFIs de la compañía se produjo en diciembre del año pasado, y posteriormente, en marzo, ambas anunciaron la posible integración.
El 7 de septiembre de este año Fibra Plus dio a conocer el factor de intercambio de la OPA, y desde entonces, sus certificados bursátiles acumulan un alza de 21% hasta el cierre del lunes, a un precio de 13.81 pesos.
Según Tomé, el repunte se atribuye a que los inversionistas consideran que Fibra Plus pagará de más por el portafolio de Fibra HD, además de que se tienen buenas perspectivas de la integración.
“Fibra Plus está ofreciendo incluso premio de 37% de la valuación (tomando en cuenta el precio del 10 de septiembre) que dice el mercado en que debería estar la transacción”, dijo.
En cambio, los certificados de Fibra HD registran una baja de 2.4% en el mismo periodo y finalizaron la jornada de ayer a un precio de 3.65 pesos.
Nuevo enfoque
Una vez que concluya la operación, Fibra Plus se concentrará en el desarrollo de inmuebles que ganaron mercado a raíz de la irrupción de la pandemia de COVID-19 y comenzó a desinvertir en los desarrollos que fueron más afectados.
Entre las propiedades que desarrollará se encuentran inmuebles de manufactura orientada a la exportación, centros logísticos, centros comerciales anclados con autoservicio, oficinas clase de A, la vivienda en renta, además de proyectos de uso mixto con entretenimiento. Mientras que dejará de enfocarse en oficinas de clase B, centros comerciales de moda y hoteles de ciudad.
La consolidación de esta fusión representaría 589,365 metros cuadrados de área bruta rentable, siendo el 32% industrial, 39% comercial, 17% oficinas, 5% de vivienda en renta y 7% educativo.
Se estima que, con la integración, el total de inmuebles llegará a 72 que estarán ubicados en 22 estados del país. En la actualidad Fibra Plus está compuesto por 16 proyectos, mientras que Fibra HD opera 41 desarrollos, de acuerdo con los últimos reportes enviados a la BMV.
