Mientras que en Estados Unidos es frecuente encontrar centros comerciales en ruinas o abandonados, en México se inauguran más de 30 al año. En el país, el comercio electrónico no ha podido con la industria.
Hasta el tercer trimestre del año, los Fideicomisos de Infraestructura en Bienes Raíces (Fibras) con componente comercial dentro de su portafolio festejaron incrementos de sus ingresos.
Los de Fibra Uno incrementaron 3.10% en comparación con el mismo período de de 2017; Fibra Danhos aumentó 28.8% y Fibra Shop, el único fideicomiso especializado en centros comerciales, reportó un crecimiento de 26.59% en sus ingresos netos.
Los aumentos, explicaban en sus reportes, obedecen a portafolios estabilizados, en algunos casos la variación del tipo de cambio, pero sobre todo a la puesta en operación de nuevas ubicaciones y el incremento del área rentable bruta.
En entrevista, el managing Director de Lizan Retail Advisors, Jorge Lizan, comentó que 2018 cerrá con alrededor de 35 centros comerciales inaugurados y la expectativa es que en 2019 se aperturen otros 30 o 35.
En septiembre, Fibra Danhos Inauguró Parque las Antenas en la delegación Iztapalapa, el cual con más de 300,000 metros cuadrados de construcción, por lo que se considera el más grande de su portafolio.
Fibra Shop inauguró en los primeros días de noviembre los 161,000 metros cuadrados del complejo de usos mixtos de Sentura en el Estado de México.
En el mismo periodo, Thor Urbana puso en operación Town Square Metepec, con 90,000 metros cuadrados de área rentable bruta, y en los próximos días será el turno de The LandMark Guadalajara con 25,000 metros cuadrados de área rentable para retail de lujo.
Tendría que ocurrir una verdadera crisis económica en el país para que esta industria se detenga
comenta Jorge Lizan.
Eso se debe, según el especialista, a factores como la mayor disponibilidad de capital gracias a los instrumentos estructurados como las Fibras y los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD´s), aunado a una constante demanda de espacios por parte de los locatarios.
El director de Finanzas de Fibra Shop, Gabriel Ramírez Fernández, dijo a EL CEO que las marcas de retail continúan teniendo interés por participar en el mercado mexicano. De acuerdo con su información en el país operan alrededor del 45% de todas las marcas globales
El equivalente a lo que tiene Italia, Japón o Catar, y mucho más alto de lo que tiene Chile.
Gabriel Ramírez Fernández
Adaptarse o cerrar
Jorge Lizan considera que en México aún no hay sobresaturación de centros comerciales (a excepción de algunas zonas del sur-poniente de la ciudad) tampoco espera decremento en las inversiones de este segmento, aunque prevé que algunos conceptos serán construidos con menos frecuencia.
Estos son los centros comerciales regionales, es decir aquellos construidos en grandes extensiones territoriales.
Explica que esto no es por falta de concurrencia o arrendatarios, sino que las dimensiones de los proyectos y la falta de tierra, situación recurrente en las grande ciudades, dificultan su construcción. Ante esa circunstancia se desarrollan propiedades en terrenos de menores dimensiones.
Otra tendencia que observan ambos expertos es el incremento en metros de otros conceptos diferentes al retail. Estima que anteriormente las áreas de comida abarcaban alrededor del 5% del área rentable bruta; actualmente la proporción es cercana al 20%.
En el caso del entretenimiento recuerda que antes no se incluía algo que no fueran cines y ahora hay centros comerciales como La Isla Mérida, de Gicsa, que incluyen laguna artificial, o Parque las Antenas, de Danhos, que cuenta con su propio parque de diversiones.
“Antes eso no existía y ahora representa entre el 10 y 15 %. Si sumas el promedio de estos estas llegando al 30 o 40% del área total” comenta Lizan.
Asimismo se observa mayor especialización en algunos proyectos. En entrevista, la directora de Marketing de Elja Desarrolladora, creadores de Parque Centtral en Santa Fe, comentó que ante la concentración de competidores ellos han logrado diferenciarse ofreciendo servicios más que tiendas de retail.
“Es un concepto que se llama neighborhood. Nos interesa tener a las personas físicamente y eso está relacionado con los servicios que tenemos”. Por ello la apuesta es abrir espacio a gimnasios, restaurantes, bares, academias de yoga y danza así como tiendas de servicios.
Se trata de acoplarse a las necesidades de quienes viven alrededor y ofrecer un lugar en el que además de cubrir sus necesidades puedan estar seguros,
comenta la directiva.
El e-commerce no es enemigo
A pesar de que algunos retailers como Sears, que se declaró en quiebra en Estados Unidos, han sido víctimas de la llegada de Amazon o Alibaba, los expertos consideran que en los centros comerciales mexicanos aún no se observan efectos adversos.
En el país, de acuerdo con un estudio de la asociación Méxicana de Ventas Online, las compras más frecuentes por internet son aplicaciones, tickets para eventos, boletos de avión, moda y entretenimiento físico son 24% y 22% del total respectivamente.
De acuerdo con el directivo de Fibra Shop, el comercio electrónico es un canal adicional de las marcas. “El 70% de las compras se hacen directo en tienda, otro 23% buscan en internet y lo recoge en la tienda; solo hay un 3% que hace todo el proceso de compra por internet. Pero ahora algunas tiendas son una especie de showrooms de sus productos”.
Algunas tiendas físicas también se utilizan para suplir “la última milla”, es decir la entrega del producto en manos del cliente.
Jorge Lizan agrega que no se canibalizan ambos canales, incluso algunos retailers nacidos online, como Ben & Frank, han comenzado a requerir espacio físicos.
