El tercer trimestre del año fue bueno para los Fideicomisos de Infraestructura en Bienes Raíces (FIBRAs).
Las que mejor desempeño tuvieron son las que contemplan la actividad industrial, impulsadas principalmente por la firma del acuerdo comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), afirman especialistas.
De las once FIBRAs listadas en la Bolsa Mexicana de Valores, cinco de ellas (FIBRA Plus, Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra Monterrey, Fibra Uno) incluyen propiedades industriales. Todas reportaron un balance positivo en cuanto a ingresos y ocupación, con tasas por encima del 90%.
Aunque los directivos de las FIBRAs coincidieron en llamada con analistas que observaron volatilidad e incertidumbre en los mercados, esperan que una vez atados los cabos del acuerdo comercial con Estados Unidos y Canadá, el crecimiento de estos instrumentos se acelere.
El analista en Bienes Raíces de Actinver Casa de Bolsa, Pablo Duarte dijo a EL CEO que pese al ambiente, existe demanda de espacios industriales.
“Ya se empezó a sentir mayor certidumbre. Eso está dando cuerpo a las nuevas inversiones en el país. Prologis, por ejemplo, destacó el interés de compañías asiáticas que están buscando invertir en el sector automotriz y electrónico”, explicó Duarte.
Otro de los sectores con mejor desempeño fue el de oficinas. Las FIBRAs que incluyen este segmento son Terrafina, Danhos, Fibra Uno y Fibra Monterrey.
El especialista de Actinver destacó que este crecimiento se observa más en Fibra Monterrey, ya que alrededor de 50% de su portafolio corresponde a este sector.
“En los mercado regionales que atienden hay una dinámica muy distinta en donde las propiedades clase A y A+ son las que tienen más demanda. Los inquilinos anteriormente rentaban espacios en propiedades de menor calidad y hoy en día se están mudando a espacios de estándares internacionales”.
Sin embargo, destaca que Funo mostró una mayor ocupación que la competencia, ya que el precio de salida de los espacios de oficinas se encuentra 10% más bajo que el promedio del mercado.
“Eso les ha ayudado a tener niveles de ocupación más altos de lo que tienen otros competidores y por otro lado les permite cerrar contratos de mayor plazo y tener una mayor estabilidad con los inquilinos”, indica el experto.
Por otro lado, las fibras hoteleras son las que menos ocupación muestran. Fibra Inn reportó 59.70% y Fibra Hotel, un 66.30%.
De acuerdo con Duarte, a pesar de que son las ocupaciones más bajas, el porcentaje se encuentra dentro del rango de lo “aceptable”.
“Los niveles máximos en este segmento de negocio es de 74%. Por ello, porcentajes de ocupación de alrededor de 60% están dentro del margen positivo. Me parece bueno, aunque todavía hay espacio para mejorar”, agrega.
Tasas y NAIM, en contra
Del primero de octubre hasta el cinco de noviembre, el Índice S&P/BMV Fibras de Dow Jones, que busca medir el rendimiento de los instrumentos, cayó de 231.68 a 205.05 unidades.
De acuerdo con el analista, esto se debió entre otros factores a la cancelación de la construcción del Nuevo Aeropuerto Internacional de México (NAIM), sin embargo considera que está más relacionado con un tema de percepción en el mercado que con un impacto real.
Influyó también la fluctuación de los bonos a 10 años, “porque aunque no es lo correcto, muchos inversionistas los comparan directamente con las Fibras. Puedes comparar el dividendo [de las fibras] con el bono, pero estas tienen el beneficio de la plusvalía de las propiedades, ese es un componente importante”.
Otro factor que incidió es el incremento en las tasas de interés porque tienen un impacto en el precio del valor de las propiedades. Las Fibras, en términos generales, son vehículos que se apalancan o usan deuda para ejecutar su plan de crecimiento, eso implica mayores costos en financiamiento.
Según sus estimaciones, la tasa de interés al cierre del año cerrará en 7.75%, con lo cual se presentaría un cierre de 2018 positivo, el cual suma a que durante los últimos meses del año se esclarecerá la política económica del gobierno electo.
El experto considera que pese a estos factores, las Fibras siguen siendo un instrumento seguro, ya que la incertidumbre y el crecimiento de las tasas se ve compensado por los niveles de ocupación y de demanda de espacio inmobiliario.
