Fibra HD y Fibra Plus anunciaron en marzo una posible fusión entre ambas, que aún está en discusión y pendiente de aprobación. Sus características son dispares en términos de portafolio y capitalización de mercado, por lo que si bien la fusión representará oportunidades para ambas, lo hará de manera diferenciada.
Hasta el momento, la información confirmada sobre la fusión es que Fibra Plus manifestó la intención de adquirir “hasta el 100% de los CBFIs en circulación de Fibra HD, a través de una oferta pública de adquisición forzosa por cambio de control, cuya contraprestación sería totalmente liquidable con CBFIs emitidos por Fibra Plus”.
La operación aún debe ser autorizada por los respectivos consejos de administración, así como por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece). De autorizarse, sería la primera transacción de este tipo entre los fideicomisos mexicanos.
Fibra HD y Fibra Plus
Ambas fibras cuentan con activos diversificados, desde habitacional hasta industrial; sin embargo, una de sus principales diferencias es el tamaño del portafolio.
Fibra HD que es dirigida por Javier Lomelín Anaya como presidente del Comité Técnico y Feliciano Garciarramos como director general cuenta con un total de 41 propiedades estabilizadas con un área rentable de 309,000 metros cuadrados en 24 ciudades, según su información financiera. Además cuenta con 437 millones de CBFIS en circulación de acuerdo con Fibraspy.
Fibra Plus es considerablemente más pequeña. Actualmente, la fibra dirigida por Gustavo Tomé tiene únicamente dos propiedades operativas, una de corte industrial y una comercial en Baja California y Jalisco, respectivamente.
Sin embargo, tiene en desarrollo 13 propiedades según su información operativa. Especialistas consultados opinan que el gasto en desarrollo que ha tenido Fibra Plus es uno de los factores por los cuales no ha entregado distribuciones a los tenedores.
“Aunque no es extraño, por el contexto de pandemia otros fideicomisos como Fibra Inn o Fibra Hotel han suspendido sus distribuciones” dijo a EL CEO Alejandro Delgado, analista de Fibra Analytics. Plus tiene 373.5 millones de CBFIS en circulación.
El tamaño del portafolio, es una de las posibles principales motivaciones de la transición entre ambos fideicomisos, según Antonio González, fundador de la plataforma Fibraspy.
También tiene que ver la falta de liquidez del mercado global.
“Esa falta de liquidez en el mercado ha provocado que para los Fibras haya descuentos sobre el valor neto de los activos que es la diferencia entre el valor neto contra el precio de certificado. Es ahí cuando surgen estas oportunidades de inversión en el mediano y largo plazo y donde tiene razón de ser este tipo de fusiones. Fibra HD cierra a un 38.41% descuento sobre este indicador y con un precio de 4.42 en promedio en el primer trimestre de 2021 esto es una oportunidad a mediano y largo plazo y el Dividend Yield es del 5.76% que es algo a tener en cuenta para tomar ese tipo de decisiones” comentó Alejandro Delgado de Fibra Analytics.
El valor de la transacción
Ambos analistas consultados coincidieron en que para comenzar a estimar el monto en el que podría realizarse la transacción, el factor a evaluar es la capitalización de mercado, ya que según el evento relevante publicado por Fibra HD se trata de la adquisición de los CBFIS, aunque no es lo único.
“Si compran todos los certificados y se hacen también con la deuda, ahí se tendría que hacer la matemática del Retorno Sobre Capital. Al cierre del trimestre la capitalización de mercado de HD fue de 1620 millones de pesos, eso es lo que le costaría a Fibra HD hoy. Yo no dejaría que me compren por debajo del valor de libros y ese es de 3,172 millones de pesos. Ese sería un buen trato para HD porque los estarían comprando a poco más del doble, pero no se debería dejar comprar por menos de 3,000 millones” dijo Antonio González.
Según Gonzalez, de cerrarse la operación ambos fibras tendrían alrededor de 14,000 millones de pesos en activos totales con un nivel de deuda de alrededor del 20%.
“Lo importante va ser la capitalización bursátil y los activos totales que son 14,000 millones de pesos que equivaldría por ejemplo al 5% de Fibra UNO que es el más grande de los fideicomisos” agregó el fundador de Fibraspy.
Los cabos pendientes
Además del monto y el tipo de compra que se realizará, queda pendiente la definición de la nueva mesa de administración. Al ser Fibra Plus quien expresó el interés de compra, es posible que mantenga su estructura, aunque es probable que se den negociaciones de defensa de personal desde Fibra HD. El CEO buscó a Fibra HD para hablar sobre la fusión, pero la solicitud no fue atendida.
