Una investigación de Santiago Rentería, José Raúl Linares, Mario Gámez y Dan Ibañez.
Inti Muñoz Santini, titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) en la administración de Batres, y quien fue designado para encabezar la nueva Secretaría de Vivienda con Brugada, sostiene que el Estado debe “acompañar” a la ciudadanía en su búsqueda de este derecho, y acusa que “antes” todo era regulado por la oferta y demanda.
En el marco de la transición vamos a anunciar pronto esa estimación de construcción de vivienda. De esas 200,000 acciones, estaremos buscando que el porcentaje de vivienda nueva producida, o de vivienda rehabilitada, sea el mayor posible
señala Muñoz Santini en entrevista con EL CEO.
Desde su campaña, Clara Brugada dijo que implementará “200,000 acciones de vivienda”, orientada en la construcción de inmuebles, así como el mejoramiento, mantenimiento y escrituración de vivienda existente.
Gancho, la vivienda para jóvenes
El funcionario añadió en la presentación de un plan piloto de vivienda en renta para jóvenes, que “poco a poco ha dado dando pasos certeros, hemos ido construyendo una ciudad que aún cuando en algún momento perdió su rumbo progresista, lo ha recuperado para ir más allá; para ser una ciudad solidaria, siempre incluyente, donde nadie se quede sin un techo digno”.
Con estas políticas, tanto Batres como Brugada buscan impulsar una nueva política vivienda en la capital con la que, ha dicho, busca intervenir en un mercado inmobiliario que durante las últimas dos décadas volvió imposible la adquisición de vivienda en la capital, encareció las rentas y expulsó a cientos de familias de sus hogares.
Aunque no existe información clara y precisa de cómo lograrán consolidar dicha “utopía”, ambos políticos de Morena han emitido algunas pinceladas del proyecto con el que, afirman, combatirán la gentrificación y los abusos de los desarrolladores inmobiliarios.
¿Cuál es la política de vivienda de la 4T en CDMX?
Durante su campaña, Clara Brugada señaló que de ganar las elecciones, la vivienda sería uno de los ejes políticos de su virtual gobierno.
En su juventud, la hoy jefa de gobierno electa, encabezó organizaciones populares dedicadas a la gestión y toma de viviendas: el Movimiento Urbano Popular (MUP) y la Unión Popular Revolucionaria Emiliano Zapata (UPREZ).
En el trazado de su programa de gobierno, Brugada prometió una “política integral” para facilitar el acceso a la vivienda a todos los capitalinos, dividida en tres grupos:
A pesar de que Clara Brugada aún no asume el cargo, los cimientos de la política de vivienda ya comenzaron a ser delineados entre agosto y septiembre de este año, durante la administración de Martí Batres Guadarrama.
Inti Muñoz Santini funge como enlace entre ambas administraciones, y conduce las primera modificaciones legales:
¿Tendrá éxito el proyecto de Brugada?
Este lunes publicamos las reformas a la Constitución Política de la Ciudad de México en materia de propiedad para restablecer los principios del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que habían sido olvidados y sustituidos por un “principio… pic.twitter.com/Rs0wI1NM5f
— Martí Batres (@martibatres) September 2, 2024
Políticas fallidas de la ‘izquierda’
El próximo titular de la Secretaría de Vivienda, Inti Muñoz Santini, afirma que para frenar la especulación en el sector inmobiliario, la administración de Batres “restringió” permisos de construcción a la iniciativa privada bajo la “Norma 26”, y se le dio prioridad a proyectos desarrollados por organismos públicos como el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México (INVI) y la empresa Servicios Metropolitanos, S.A. de C.V. (Servimet).
En entrevista con EL CEO, el funcionario local sostiene que dicha restricción buscará garantizar que la “vivienda será estrictamente asequible, es decir, que esté dentro de unos rangos de precio a los que puedan acceder la mayor parte de la población”.
–¿Robustecer implica tener más vigilancia en la aplicación de la norma?
–La posibilidad de su ampliación estará estrictamente condicionadas a mecanismos de vigilancia para que realmente sirva a la producción de vivienda asequible, con equilibrio ambiental, con respeto al tejido barrial, al paisaje urbano y no para que se abuse de ella –afirma.
El origen de la especulación inmobiliaria: Bando 2 y Norma 26
Curiosamente, el “mal uso” de la “Norma 26”, creada durante la entonces administración local de Andrés Manuel López Obrador para repoblar el centro de la Ciudad de México y acelerar la construcción de vivienda “social” y “pública”, produjo la ola especulativa del mercado inmobiliario.
Las tres administraciones subsecuentes mantuvieron dicha política.
El 7 de diciembre de 2000, López Obrador publicó en la Gaceta Oficial el “Bando Informativo Número Dos”, para promover el crecimiento habitacional en las “delegaciones Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Venustiano Carranza, así como restringir el crecimiento de unidades habitacionales y desarrollos comerciales” en el resto de la capital.
El 8 de abril de 2005, complementó dicha política cuando publicó en la Gaceta Oficial la llamada “Norma 26”, a fin de “impulsar” y “facilitar” la construcción de “vivienda de interés social y popular” en suelo capitalino afectado por los sismos de 1985.
Con la normativa, el gobierno de la Ciudad de México dividió la capital mexicana en tres zonas, y a cada una de ellas, le asignó diversos permisos para construcción.
En la denominada “Ciudad Central”, trazada previamente en el “Bando Informativo Número Dos”, permitió a los desarrolladores inmobiliarios enfocar sus inversiones en edificios de alta plusvalía en zonas antes deshabitadas o con procesos de expulsión de población.
Finalmente, la administración de Marcelo Ebrard emitió el 10 de agosto de 2010, una reforma a la “Norma 26”, a fin de que los desarrolladores pudieran construir más niveles a los previamente estipulados por López Obrador, siempre y cuando, dichos edificios se presentaran como “vivienda de interés social y popular”.
El boom inmobiliario apareció, como reconoció el propio Ebrard, a partir de que los desarrolladores “torcieron” la ley, amparados en dicha norma, y se extendió un proceso de especulación que no se detiene.
Los gigantes de la vivienda de lujo
Los grandes desarrolladores inmobiliarios aprovecharon los “vacíos legales” y los esquemas de corrupción en las principales alcaldías de la ciudad, no solo para enfocar sus inversiones en zonas céntricas de la capital, sino también para desarrollar vivienda de lujo e incrementar los precios de los inmuebles en toda la ciudad.
EL CEO analizó quiénes son los principales actores en la construcción de vivienda para el segmento de la población con mayores ingresos, y que han terminado por expulsar a los habitantes de zonas aledañas de menores recursos.
El ejercicio arrojó a ocho firmas inmobiliarias que acaparan gran parte de los predios utilizados para el desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, algunos de los cuales incluso tienen acceso a los mercados financieros nacionales e internacionales.
Es hora de dar una vuelta de tuerca y acabar con estas empresas que en lugar de estar realmente haciendo vivienda, ponen el dinero en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) o mercados internacionales. Bursatilizan la producción de la vivienda
dice en entrevista Jorge Alberto Montejano Escamilla, doctor en Urbanismo por la Universitat Politécnica de Catalunya.
Los ganadores del mercado inmobiliario
Be Grand, por ejemplo, es copropietaria en Mitikah a través de la colocación de un certificado bursátil de capital de desarrollo en la BMV.
El controvertido megaproyecto ha sido señalado por violar permisos de uso de suelo, causar afectaciones medioambientales y desplazar a vecinos del pueblo de Xoco, en la alcaldía Benito Juárez.
En este mercado participan otros desarrolladores inmobiliarios que cotizan en el mercado bursátil, como Cadu, que hasta 2023 había escriturado 693 unidades en la Ciudad de México, según su último reporte anual, y Ara, que contabiliza tres desarrollos: dos de segmento medio y uno residencial, en Santa Fe.
Además de las empresas que cotizan en los mercados públicos, en los segmentos de vivienda más costosos también figuran Grupo GAP, propietario de la marca City Towers; Grupo Marnhos, señalado por actos de corrupción durante las campañas electorales de 2024, o Econstruye, desarrollador de viviendas unifamiliares al sur de la Ciudad de México.
A nivel zonal, también hay grupos relevantes como Inmobiliaria AGGE y Grupo DV, que en suma cuentan con un portafolio conformado por 43 proyectos, o Grupo Quiero Casa, aunque este último apunta a un sector con ingresos más bajos.
Los precios en el segmento de lujo establecidos por dichas inmobiliarias parten de los 1.5 millones de pesos, pero pueden alcanzar hasta los 10 millones de pesos dependiendo del tipo de inmuebles y la zona en la que está ubicado, según información recabada por EL CEO.
Vivienda incluyente de Clara Brugada, ¿dónde se hará?
El programa de Clara Brugada no especifica cuántas de las “200,000 acciones” que planteó estarán orientadas a la producción de vivienda incluyente, lo que deja al proyecto en la ambigüedad jurídica, además de que aún carece de diagnóstico, señalan especialistas.
La escasa disponibilidad de bolsas de suelo en la CDMX también dificulta la ambiciosa política de vivienda de la próxima jefa de gobierno.
Analistas consultados por EL CEO anticipan que la siguiente administración capitalina, retomará el modelo del Programa de Reactivación Económica y Producción de Vivienda Incluyente, Popular y de Trabajadores (PREVIT), programa nacido en el sexenio de Claudia Sheinbaum, pero cuyos alcances han sido limitados hasta la fecha.
Con ésta, Sheinbaum buscó mitigar los efectos de la gentrificación, el encarecimiento del suelo y las violaciones a las normas urbanas que se dieron en los últimos años.
El próximo gobierno de la Ciudad de México está tratando de revivir la estructura del PREVIT porque es una lógica base suelo
dice en entrevista Rosalba González Loyde, consultora en desarrollo urbano.
Durante la pandemia de covid-19, el Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente (PRUVI) –uno de los programas integrados en el PREVIT– abrió la posibilidad de reconvertir algunas zonas y corredores prioritarios de la ciudad en vivienda asequible.
Para ello, el gobierno de Sheinbaum implementó facilidades administrativas, aceleración de trámites y beneficios fiscales a personas físicas y morales interesadas en adquirir predios en zonas ubicadas “en un entorno inmediato con equipamientos urbanos, factibilidad hidráulica y servicios de transporte público masivo”.
¿Cuáles son estas zonas y corredores?
En la presentación del PRUVI en noviembre de 2019, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) delineó 12 polígonos prioritarios para llevar a cabo el proyecto de vivienda incluyente de Claudia Sheinbaum; sin embargo, para 2022 dicha cifra se amplió a siete zonas y 23 corredores.
El programa fue objeto de diversas modificaciones publicadas en la Gaceta Oficial entre 2019 y 2022, relacionadas con el precio máximo de las viviendas, los esquemas de asociación de los participantes avalados para adquirir estos predios así como el procedimiento de control de la comercialización.
La administración capitalina fijó un tope de 1.4 millones de pesos para cada vivienda. Entre otros aspectos, también estableció diversos requisitos para poder acceder al Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente:
En un inicio, el PRUVI contemplaba que el 30% de vivienda desarrollada por cada privado fuera incluyente, es decir, que contara con las características para garantizar el derecho a la vivienda de toda persona.
No obstante, en marzo de 2022, el gobierno de Sheinbaum ajustó dicho porcentaje a 20%, debido a la poca demanda por los predios ofertados hasta esa fecha.
PRUVI, un experimento fallido
A inicios de su administración, Sheinbaum Pardo prometió crear entre 7,500 y 10,000 viviendas asequibles en la CDMX hacia diciembre de 2024 a través del PRUVI.
Sin embargo, para 2021 (últimos datos disponibles), el programa reportaba apenas cinco proyectos para construir 829 viviendas, de las cuales 252 son incluyentes, con una inversión total de 898 millones de pesos.
Inti Muñoz adelantó a EL CEO que la producción de vivienda de los privados continuará como “una prioridad de la ciudad” durante el gobierno de Clara Brugada.
Esto, pese a los fallidos resultados obtenidos con dicho programa en el sexenio que está a punto de finalizar.
Estamos revisando todos los mecanismos de acompañamiento de acuerdo a facilidades que se emitieron, sobre todo después de la pandemia. De hecho estaremos trabajando con los privados
menciona el próximo titular de la nueva Secretaria de Vivienda.
Los analistas consultados señalan que el PRUVI enfrentó complicaciones desde su origen, que impidieron al gobierno de Sheinbaum lograr sus metas iniciales.
No era rentable para los desarrolladores inmobiliarios. Si tú produces 100 viviendas, 30 tendrían que ser para el PREVIT, pero ninguno de los desarrollos eran grandes, eran de inmobiliarias muy pequeñitas los que generaron proyectos
dice González Loyde.
Por su parte, Jorge Montejano Escamilla, Investigador Titular C del CentroGeo-CONAHCYT, identifica como otra de las limitantes las dificultades normativas para reconvertir espacios de oficinas en vivienda de interés social.
No es tan sencillo porque los edificios de oficinas tienen características adecuadas al reglamento de protección de la Ciudad de México y de las normas complementarias que no son directamente compatibles con vivienda
apunta.
Bancos de suelo, promesa de “vivienda asequible”
La creación de bancos de suelo donde sea posible ubicar vivienda de interés social es otra promesa de Clara Brugada, aunque el proyecto no es nuevo.
En 2016, el entonces jefe de gobierno, Miguel Ángel Mancera, ya había planteado “crear una bolsa de suelo de más de 200,000 terrenos subutilizados, para satisfacer la demanda de vivienda de los capitalinos”.
Carla Escoffié, abogada especializada en derechos humanos, advierte que si bien el “Programa de vivienda para el Bienestar” de Brugada está orientado a los sectores más vulnerables de la población, éste “no representa un plan armónico para construir una nueva política de vivienda”.
El riesgo está, por ejemplo, en que se terminé haciendo lo que ya se había hecho antes: acciones de vivienda, obra pública y políticas que pueden ser beneficiosas, pero que no dejan de ser aisladas
señala.
La abogada recuerda que los bancos de suelo han tenido éxito en países como Ecuador para los proyectos de vivienda asequible “en un contexto en el que el mercado resulta muy caro”.
En México, por ejemplo, se han implementado programas piloto de bancos de suelo en Aguascalientes y Puebla, pero estos son apenas los primeros esfuerzos.
En el mismo sentido, Montejano Escamilla advierte que “la disponibilidad de suelo es el gran problema de la CDMX”.
A su consideración, una alternativa sería desarrollar vivienda de interés social en el oriente de la capital, particularmente en la alcaldía Iztapalapa, o en la zona industrial de Vallejo.
No es que van a encontrar terrenos para realizar esas 200,000 acciones de vivienda, en realidad poco a poco se irán generando iniciativas
señala el urbanista.
Airbnb, política contradictoria
Durante los últimos dos meses de su administración, el jefe capitalino Martí Batres amagó con nuevas regulaciones a la plataforma Airbnb así como otras medidas para frenar el alza de los precios de las rentas, principalmente en la zona centro de la CDMX.
En octubre de 2022, la administración de Claudia Sheinbaum junto con Airbnb y la Unesco firmaron un acuerdo para “promover el turismo creativo”, luego de que la pandemia de covid-19 detuvo la economía.
La entonces jefa de gobierno negó que la plataforma digital incrementara los precios de renta, vulnerara y expulsara a los locales.
Si bien Airbnb logró atraer residentes temporales en la pandemia, los datos demuestran que tras su alianza con el gobierno capitalino y acelerar su expansión, la plataforma impactó cada vez más caras las condiciones de vida para la población.
Datos del INEGI arrojan que los capitalinos se encuentran mucho más expuestos al encarecimiento de las rentas, ya que el número total de propietarios en la Ciudad de México disminuyó 14.5% en las últimas décadas, al pasar de 70.1% en el año 2000 a 55.6% en 2020.
Por otra parte, cifras de Inside Airbnb advierten que entre octubre de 2022 y 2023, la oferta de inmuebles dentro de la plataforma subió 17.5%, es decir, un incremento real de 14,118 a 16,590.
Concentrando la oferta, principalmente, en las alcaldías de Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez, las cuales, acaparan el 80.17% del espacio disponible en la plataforma.
Por último, datos de Inmuebles24, arrojan que la renta promedio de la capital del país subió 15.9% durante dicho periodo; y la tendencia se volvió mucho más dramática en alcaldías como Cuauhtémoc con 36.1%, Benito Juárez con 16.4% y Miguel Hidalgo con 16%.
Rentas, ¿crónica de un fracaso anunciado?
Sheinbaum Pardo anunció que en el año 2023 tendría preparada una regulación para normar el uso de plataformas de alquiler temporal como Airbnb y Booking. No obstante, su selección como “corcholata” presidencial, aplazó el envío de esta iniciativa al Congreso local.
Fue en febrero de este año cuando Martí Batres dio a conocer una modificación a la Ley de Turismo Local, con la cual, se creó un Padrón de Anfitriones, para registrar a quienes ofrecen servicios de estancia eventual.
Dicha iniciativa también creó el Padrón de Plataformas Tecnológicas, para inscribir a las personas que ofrecen sus inmuebles en la Agencia Digital de Innovación Pública (APP).
Por último, Batres también anunció que en este mes enviaría una iniciativa para evitar la concentración del mercado de viviendas, “estableceremos ciertos límites para que las propiedades no se destinen únicamente a Airbnb, lo que desvirtúa el propósito original de la vivienda”, dijo.
Pero hasta el momento, nada indica que dicha “utopía” vaya a materializarse o no; hasta el momento, los proyectos no cuentan datos que demuestren éxito alguno en la intervención de los precios de vivienda capitalina.
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