Es difícil saber a ciencia cierta cuál es la mejor oferta para Terrafina, el fideicomiso inmobiliario que en los siguientes días podría fusionarse con Fibra Uno (FUNO) o ser adquirida por Fibra Monterrey, Fibra Prologis, Fibra Macquarie o por otros dos oferentes que aún no han sido revelados.
Por un lado, con la información disponible hasta el momento, la oferta de FUNO –que posee el portafolio industrial más grande del país– pareciera ser la más atractiva en términos de valuación.
La oferta de FUNO está valorando a un mayor precio los certificados de Terrafina
dijo Eduardo López, gerente de análisis de Intercam.
FUNO detalló en un documento publicado en la Bolsa Mexicana de Valores que buscará consolidar los activos que integran su negocio industrial y el portafolio Júpiter –propiedad de sus fundadores– con el de Terrafina.
Dicha transacción se realizaría a múltiplos iguales, de tal forma que el precio que pagaría FUNO por cada certificado bursátil de Terrafina sería de alrededor de 49.63 pesos, según estimaciones de la empresa.
El estratega de Intercam mencionó que, al considerar la cotización actual de Prologis y Macquarie, así como la razón de cambio que ofrecieron por cada certificado de Terrafina, estos fideicomisos pagarían un aproximado de 42 pesos.
Sin embargo, este precio añade poco valor a los inversionistas, ya que es similar a la cotización actual de Terrafina. Con datos al cierre de la jornada del jueves, el precio de los títulos se ubica en 43.3 pesos.
Fibra Monterrey, en tanto, comunicó que el 16 de abril su comité técnico aprobó iniciar con el análisis de viabilidad y proceso de auditoría para la adquisición de Terrafina, aunque no dio más detalles sobre la oferta.
Por tamaño, FUNO también gana
Otra ventaja de FUNO sobre los otros jugadores que están en la puja por Terrafina es el tamaño de su portafolio. Con la fusión, esperan consolidar 490 propiedades industriales, en un total de 11.6 millones de metros cuadrados de área bruta arrendable.
A diferencia de los otros oferentes, FUNO iría por una fusión de los activos y no una Oferta Pública de Adquisición (OPA).
No nos conviene ir por ese camino, aún así nuestra oferta es muy competitiva y muy atractiva para los tenedores de Terrafina
mencionó en conferencia de prensa Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas de FUNO.
El tamaño del portafolio combinado de FUNO y Terrafina es superior al que lograrían Prologis, Fibra Monterrey o Macquarie, en caso de que alguno de estos competidores adquiera los activos de Terrafina, un fideicomiso 100% enfocado en el segmento industrial con un área arrendable de 3.9 millones de metros cuadrados, distribuidos en 300 inmuebles.
Prologis –también enfocado en el desarrollo de naves industriales– contabiliza 4.4 millones de metros cuadrados, según los datos más actualizados correspondientes al primer trimestre del año. Es decir, que tendría un portafolio de 8.3 millones de metros cuadrados con Terrafina.
Actualmente, el portafolio industrial de Fibra Macquarie es de 2.8 millones de metros cuadrados, con lo que, de convertirse en el comprador de Terrafina, sumaría un total de 7.7 millones de metros cuadrados.
Por último está Fibra Monterrey, que contabiliza 1.4 millones de metros cuadrados, que consolidados con los activos de Terrafina crearían un portafolio de 5.7 millones de metros cuadrados.
¿En qué pierde FUNO?
Para los accionistas de Terrafina, la propuesta de FUNO tiene algunas desventajas. Por un lado, su participación accionaria vería una dilución al 30%, mientras que Fibra Uno (de los hermanos El Mann) se haría con el control accionario.
En este sentido, la oferta de Fibra Macquarie es la más atractiva, señaló el analista de Intercam. En una presentación a inversionistas, el fideicomiso propuso que los tenedores de Terrafina conserven un 51% de participación.
También juega en contra el factor el reparto de dividendos. Por ley, los fideicomisos de inversión en bienes raíces deben distribuir el 95% de su resultado anual entre los accionistas. Es decir, las ganancias que obtienen por las rentas que cobran.
Hablando del valor monetario (cuánto se paga por cada certificado) FUNO lleva las de ganar, pero en cuanto a las distribuciones de las ganancias, FUNO no es de los más atractivos por su propio tamaño
mencionó Jacobo Rodríguez, analista financiero en Roga Capital.
Prologis y Monterrey, buena moneda de cambio
En la batalla por Terrafina, Prologis y Fibra Monterrey ganan en un frente: a diferencia de FUNO, el precio de sus certificados bursátiles refleja su valor real en libros, es decir, la rentabilidad que generan sus inmuebles.
Por años, la administración de FUNO ha reclamado a los inversionistas que no otorgan un precio “justo” a la empresa, y los directivos del fideicomiso señalan que la cotización de sus títulos “está a descuento”.
En tanto, Prologis y Fibra Monterrey han aprovechado el valor que les otorga el mercado para salir a colocar certificados bursátiles a la bolsa, a fin de obtener recursos para su expansión en medio del boom del nearshoring en México, que ha provocado un aumento de la ocupación en el segmento industrial.
Los pone en una posición interesante, porque al precio al que cotizan en el mercado, es una buena moneda de cambio. Eso los hace competidores fuertes en la puja por Terrafina
dijo López.
Para Macquarie, la fusión de sus activos con los de Terrafina supone una oportunidad para “destrabar” su valor en el mercado bursátil y mejorar su liquidez, dado que los títulos de la emisora no son tan demandados por los inversionistas, agregó el analista de Intercam.
FUNO, por su parte, analiza otras alternativas si no logra consagrarse como el ganador. Una de ellas, la oferta pública en la bolsa de Fibra Next, que sigue detenida por no haber recibido hasta el momento una confirmación de criterio por parte del Servicio de Administración Tributaria (SAT).
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