Fibra Uno (FUNO) cumplió 10 años como el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces que llegó a la Bolsa Mexicana de Valores, sin embargo, los festejos de la empresa a cargo de André El-Mann se ven empañados por el desempeño de sus acciones, que acumulan un alza de apenas cinco pesos desde entonces.
FUNO, que tiene sus negocios en los sectores industrial, comercial y de oficinas mediante la adquisición, desarrollo, operación y venta de inmuebles, es la fibra más grande por valor de mercado, con una capitalización de 98,420 millones de dólares, estima Bloomberg.
Las acciones de FUNO cerraron este lunes en 24.91 pesos, respecto al precio de salida de 20.09 pesos en 2011, de acuerdo con datos de Investing.com. Los títulos alcanzaron un máximo histórico de 47.89 pesos en noviembre de 2014, aunque en marzo de 2020 cotizaron en un mínimo de 15.69 pesos.
En este escenario de volatilidad, Gonzalo Robina, director adjunto de FUNO, considera que el precio no refleja el valor real de los activos que posee la empresa, y espera que este suba en el corto plazo, a fin de recaudar más recursos en el mercado de capitales.
Hoy el (precio) del certificado debería estar en 42 pesos, estamos a 25 (…) Hemos estado en un proceso de recompra de nuestros propios certificados durante el último año
mencionó durante un evento de la BMV este lunes, con motivo de los 10 años del listado de FUNO
De acuerdo con su último reporte trimestral, el valor neto de los activos (NAV) de FUNO fue de 44.80 pesos por certificado bursátil, lo que significa un descuento de entre 40% y 50% sobre el precio de cada título, según los cálculos de Robina.
André El-Mann subrayó que en la actualidad la mayor parte de inversionistas en fibras son extranjeros. En el caso de FUNO, solo 21% de los tenedores de certificados son mexicanos, de los cuales 15% son fondos de pensiones, por lo que buscan una mayor participación de inversionistas individuales, al considerar que las fibras son instrumentos de bajo riesgo.
Probablemente ha sido una falla nuestra por no haber promovido correctamente, pero de eso es de lo que se trata porque además pagamos un dividendo cada trimestre. Queremos seguir creciendo, deberíamos tener acceso a capital, hoy no lo tenemos porque el valor de nuestra acción está por debajo del valor de nuestros activos
indicó
El comportamiento de las acciones de otras de las fibras más grandes por valor de mercado como Danhos, Monterrey y Terrafina, al igual que FUNO, varía poco en comparación de su precio inicial, lo que se relaciona al poco crecimiento de su flujo de efectivo por certificado bursátil (FFO por CBFI), pese a que la mayoría crecieron en ingresos y ocupación desde su salida a bolsa.
“En precio, las fibras no han tenido buen desempeño porque no ha crecido mucho su flujo de efectivo por certificado bursátil, que es lo que realmente mueve los rendimientos. Si una fibra logra subir su FFO por CBFI de una manera rápida, supongamos de 10% a 15% al año, va a subir mucho su precio”, comentó en entrevista con EL CEO Antonio González, cofundador de Fibraspy.
Durante el primer trimestre de 2021, FUNO reportó un crecimiento de 13.4% de su FFO por CBFI, respecto al mismo lapso del año anterior, aunque en su comparación al cuarto trimestre de 2020 cayó 7.8%. En el caso de otras fibras como Danhos, el FFO por CBFI cayó 36% anual; el de Macquarie, 23%, y el de Monterrey, 7.4%.
El crecimiento del flujo de efectivo por certificado bursátil dependerá del incremento de la ocupación de espacios y el precio de renta por metro cuadrado, mientras el sector inmobiliario espera el regreso completo a las actividades, a medida que disminuyen los contagios por COVID-19 y se acelera el proceso de vacunación.
FUNO cerró el periodo enero-marzo con un total de 661 propiedades, 18 más que hace un año, aumentando su espacio rentable en 5.5%, a más de 10.8 millones de metros cuadrados, con una tasa de ocupación del 92.5%.
“Somos conscientes de que la recuperación, en particular en el sector comercial, apenas está en camino, no obstante, hemos podido aumentar sustancialmente nuestra generación de flujo de efectivo y seguimos enfocados en la gestión de cobranza”, dijo El-Mann en el reporte financiero del primer trimestre.
Conoce aquí los resultados de FUNO en el 1T21
Pago de dividendos y menores tasas de interés, una oportunidad
Las fibras están obligadas a repartir el 95% de su resultado fiscal de forma anual con los inversionistas en forma de dividendos, según los estipula la Ley de Impuestos Sobre la Renta en los artículos 187 y 188. Esto representa uno de los mayores atractivos a la hora de elegirlas como vehículo de inversión.
Si se toma en cuenta el rendimiento por dividendo —que mide los dividendos obtenidos entre el precio de los títulos—, aquellas con el mejor comportamiento son Fibra Macquarie, con 7.7%; Monterrey, con 7.2%; FUNO, con 5.3%; Prologis, con 4.8%, y Danhos, con 3%, de acuerdo con datos de Bloomberg.
El alza de las tasas de interés de referencia castigó en años recientes el precio de las acciones de las fibras, sin embargo, la política monetaria acomodaticia de la Reserva Federal (Fed), Banco de México (Banxico) y otros bancos centrales que se observó desde 2020 pueden ser una oportunidad para invertir en estos instrumentos.
Las bajas tasas crean las condiciones para que más fibras lleguen al mercado de valores, además de impulsar el precio de las acciones ante un mayor apetito esta clase de activos.
“En México, si empieza a bajar más la tasa de interés (de Banxico), muy probablemente suba el valor de las fibras”, señaló González. Sin embargo, un próximo recorte a la tasa de referencia es improbable dada la aceleración de la inflación.
En la encuesta mensual de opinión empresarial de Banxico, los analistas del sector privado estimaron que la tasa cerrará el año en su nivel actual de 4%, y esperan que la inflación cierre en 4.56%, mayor al 4.14% pronosticado previamente y por encima del rango objetivo del banco central.
BMV espera la llegada de más fibras
La llegada de FUNO a la BMV el 18 de marzo de 2011 abrió la puerta a las inversiones dentro del sector inmobiliario en México y de América Latina, y se estima que más empresas opten por la vía del mercado de valores.
Desde el listado de FUNO, 15 fibras más debutaron en la BMV entre 2012 y 2020. Fibra Sites, de Carlos Slim, lo hizo en julio del año pasado, aunque la llegada más reciente se dio en febrero en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), con el listado de Fibra SOMA, de Grupo Sordo Madaleno.
Fibra Uno fue la pionera y la que abrió camino para que después vinieran otras fibras. Tenemos ya otros 15 Fondos de Inversión en Bienes Raíces y entre todos ellos ya han financiado, a través de los diferentes instrumentos que tenemos en la Bolsa Mexicana de Valores, un total de alrededor de 270,000 millones de pesos. Estamos seguros de que el número va a seguir creciendo
dijo José-Oriol Bosch, director general de la BMV
¡Muchas felicidades @fibraunomx por 10 años creciendo con México! pic.twitter.com/gyuPwHT2vA
— Bolsa Mexicana (@BMVMercados) May 3, 2021
Las fibras replican a los Real Estate Investment Trust (REIT), empresas con operaciones inmobiliarias que cotizan en el mercado de valores de Estados Unidos y que tuvieron su auge en la década de los noventa, ante una explosión de Ofertas Públicas Iniciales.
Al cierre de 2020, el valor de mercado de las REIT alcanzó 1.2 billones de dólares, de acuerdo con datos de Nareit. En total, 223 empresas operaron el año pasado, cuatro más que en 2019. Durante los últimos 20 años, el rendimiento del sector es mayor al del índice S&P 500, que este lunes cerró cerca de su máximo histórico.
