Los efectos secundarios que ha dejado la pandemia del COVID-19 en la economía aún se perciben en el bajo desempeño de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en lo que va del año, incluso pese a las buenas proyecciones que se tienen del sector inmobiliario para 2022.
Al cierre del 11 de abril, el S&P/BMV Fibras Index, que integra a 10 de los 16 fideicomisos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), acumula una caída de 0.70%, a 228.02 unidades.
En comparación, el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), principal referencial bursátil de la BMV, registra una ganancia de 2.23% en el mismo lapso, además de que ha marcado nueve máximos históricos de cierre, la cifra más alta para un año desde 2017.
Marcela Muñoz, analista en Vector Casa de Bolsa, dijo que si bien se espera que 2022 sea un buen año para el sector inmobiliario, los precios de los certificados bursátiles fiduciarios no logran reflejar el valor real de las empresas.
Tenemos que tomar en consideración que el valor de los activos ha sufrido el impacto de la pandemia (…) Hay muchos fibras que hoy están cotizando a un descuento de más de 40% del valor de sus activos, como es el caso de Fibra Uno
comentó la especialista.
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Mantendrán niveles prepandemia
Monex prevé que en 2022 las compañías tendrán resultados similares a los de 2019, periodo donde la madurez operativa y el desempeño del rendimiento por dividendos y ganancia de capital fue sobresaliente.
La administración de Fibra Uno (FUNO) ha expresado en reiteradas ocasiones que sus certificados están a descuento. Incluso, Fibra Monterrey señaló en entrevista con EL CEO que la gran mayoría de fibras están cotizando a precios bajos, aunque se espera que el valor repunte debido a que el sector se encuentra en plena etapa de recuperación.
El sector de oficinas, que fue el más afectado por la emergencia sanitaria, volvería a niveles de ocupación cercanos a los que se veían previo a la pandemia hacia la segunda mitad de este año, de acuerdo con Muñoz.
Fibra HD y Plus arrastran al mercado tras fusión
Fibra HD y Fibra Plus acumulan caídas de 18.43% y 35.65%, respectivamente, respecto al último cierre de 2021, luego de cerrar su fusión hace unos meses, aunque no pertenecen al S&P/BMV Fibras Index.
“Eso no ha permitido que brillen los avances de otros fibras”, mencionó la especialista.
Entre los fibras del índice, Fibra Macquarie, Fibra Prologis y Fibra Terrafina presentan retrocesos en su cotización durante el año, mientras que destacan las ganancias de Fibra Hotelera y Fibra Nova.
Las caídas de Fibra HD y Fibra Plus se producen a pesar de que tras su fusión, la nueva empresa reportó un crecimiento histórico de sus ingresos en el cuarto trimestre del año pasado y reorganizó su portafolio para mejorar la rentabilidad.
Inflación, ¿riesgo o beneficio?
La elevada inflación en México puede jugar a favor o en contra de estos vehículos de inversión.
Por un lado, los precios de las rentas se definen en función de los niveles de inflación, que son trasladados al arrendatario, lo que se traduce en mayores ingresos para los fibras.
Lo que se estila en la industria inmobiliaria es incrementar los costos de las rentas en función de la inflación. Con una inflación elevada para este año, los precios de las rentas se están acomodando a estas expectativas
dijo Muñoz.
Aún con una inflación que está en su pico más alto en más de 20 años, no se espera que disminuya la ocupación, debido a que las personas regresan al trabajo y a otras actividades.
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Sin embargo, ante el aumento de los precios al consumidor Banco de México (Banxico) tiene su tasa de referencia en 6.50% y se anticipan más alzas a lo largo del año. Esto resta atractivo al spread o diferencial respecto al pago de dividendos.
A diferencia de empresas de otros sectores, los fibras están obligados a distribuir 95% de su resultado anual entre los inversionistas, en forma de dividendos.
“Los mercados siguen evaluando el escenario de elevada inflación que implicará mayores movimientos en las tasas de interés”, destacó Monex en una nota de análisis.
