Por: Liz Cervantes y Mario Calixto
Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) son uno de los instrumentos más presionados en lo que va del año, derivado del impacto económico de la pandemia del COVID-19, sin embargo, existen las condiciones para que las fibras resurjan y retomen atractivo ante inversionistas.
Al 15 de septiembre, el índice S&P/BMV Fibras, que engloba a 10 de los 15 Fideicomisos listados en el mercado bursátil, cae 21.22%. Como referencia, en un año, la caída más profunda del índice es de 19.56, registrada en todo el 2018.
Al interior del índice, las fibras hoteleras y comerciales son las presionadas, con derrumbes que llegan al 53.03%, mientras que la parte industrial es la más defensiva e, incluso, Fibra Prologis avanza 4.05% en lo que va del año.
La industria hotelera es mucho más riesgosa que la industrial y, por la pandemia, la gente optó por no viajar. Fibra Hotel llegó a tener ocupaciones por debajo del 10% y se enfrenta a limitantes como tener ocupación máxima del 30% en sus complejos, de acuerdo con Antonio González, cofundador de Fibra Spy, plataforma de análisis del sector.
De las 10 fibras del índice, las de mejor desempeño en lo que va del año son industriales y la lista la encabeza Fibra Prologis.
Fibra Prologis administra parques industriales en Estado de México que funcionan como centros de distribución de Amazon para Ciudad de México, los cuales han tenido más actividad que en los meses anteriores a la pandemia
comentó Amín Vera, director de análisis económico de Black WallStreet Capital.
Otro aspecto que puede resultar atractivo es que las fibras industriales (Prologis, Macquarie y Terrafina) tienen alta exposición al tipo de cambio, en el caso de Terrafina cerca del 100% de sus ingresos son en dólares.
Bajas tasas de interés, un punto a favor
Una Fibra es un vehículo híbrido de inversión. Por un lado, otorga rendimientos predecibles (deuda), producto del arrendamiento y, al mismo tiempo, registra rendimientos variables (capitales), producto de la plusvalía de los inmuebles.
Los Fideicomisos de Inversión, al ser un instrumento híbrido, deben hacer distribuciones, por lo menos, una vez al año a los tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).
Una elevada tasa de interés suele restar atractivo a instrumentos como Fibras, ya que los bonos o Cetes darán un rendimiento más atractivo, sin embargo, la expectativa es que Banco de México (Banxico) siga con una política monetaria laxa que inició en 2019.
La mediana de los analistas encuestados por Citibanamex prevén que la tasa de referencia de Banxico se ubicará en 4.25% a finales de 2020 y 4% el próximo año. Si los estimados son correctos, sería una baja de un cuarto porcentual por año. Hasta la fecha, la tasa de Banxico es de 4.50%.
Tan solo Fibra Danhos el año pasado repartió, aproximadamente, 13% en dividendos. Este año y el siguiente los inversionistas voltearán a inversiones como Cetes y verán que pagará apenas un 4%
dijo González.
Los Certificados de la Tesorería (Cetes) son considerados uno de los instrumentos favoritos del inversionista mexicano, debido a su bajo riesgo ya que está respaldado por el gobierno.
Si bien las fibras pueden ser atractivas para ciertos inversionistas, “es necesario mantener un horizonte de inversión de largo plazo antes de buscar colocar capital en este tipo de instrumentos. Una inversión en Fibras está sujeta a presentar minusvalías mucho más rápidas y profundas que un bien raíz”, comentó Vera.
Las Fibras, que hicieron su debut en la BMV en 2011, son vehículos creados para financiar la compra y/o construcción de bienes inmuebles que serán rentados.
Sobrevivir a la pandemia
Los fideicomisos han tenido que buscar la manera de disminuir la presión, la mayoría buscando mantener sus indicadores fundamentales lo más estables, principalmente la ocupación.
Las formas que han encontrado es con el diferimiento o negociación del pago de renta de los inquilinos, es el caso de Prologis, Fibra Plus y Terrafina, FUNO, FibraMQ, las cuales mantuvieron su ocupación por encima del 93%. Fibra Monterrey además modificó la guía de distribución para 2020, suspendieron adquisiciones y ampliaron los plazos de vencimiento de crédito.
La estrategias en general se han encaminado al diferimiento de las rentas, o modificar las condiciones de los inquilinos, aunque las mismas emisoras mencionan que han sido para casos específicos y la mayor parte de estos diferimientos son del los tres a seis meses,
dijo Armando Rodriguez, director general de análisis en Signum Research.
Fibra HD además de los diferimientos realizó renovaciones anticipadas, dispuso de sus líneas de crédito y modificó de manera temporal la política de distribuciones, mientras que Danhos no realizó la distribución del segundo trimestre y difirió el pago de comisión por asesoría indicaron las empresas en sus reportes trimestrales.
La decisión de evitar o modificar las políticas de distribución ha sido una medida adoptada por distintos tipos de emisoras, no solo las fibras, dijo el analista de Signum Research, “esto es algo común no solo en las fibras, es normal que estén buscando generar otro tipo de alivio”.
En el caso de las hoteleras que se encuentran entre las más afectadas, Fibra INN puso sobre la mesa diferir su deuda financiera, no incrementarla, y evitar pagos relacionados con el título.
Fibrahotel decidió reducir los gastos no esenciales, eliminar la distribución y diferir el pago de la comisión de asesoría. La fibra tiene 81 de 86 propiedades en operación y espera alcanzar eficiencia operativa entre el 25% y 30% de ocupación.
Esas acciones no han sido mal recibidas por los inversionistas que siguen esperando ver cómo se comportan los indicadores fundamentales.
“Las fibras tienen esa flexibilidad de los espacios y no vemos que las ocupaciones vayan a quedar afectadas de manera permanente, pues tienen esa facilidad para mantener estabilidad a sus inquilinos mientras llegue la recuperación que se prevé para el 2021”, destacó Armando Rodriguez.
