Por: Liz Cervantes y Carmen Luna
Bajos ingresos y elevadas rentas complican cada vez más que las personas puedan comprar una vivienda en las zonas centrales de las principales ciudades, por lo que opciones como el llamado coliving, que se ha expandido en las grandes metrópolis, comienza a llegar a México.
El coliving es un espacio de vivienda en el que la característica principal es que se renta una habitación con áreas comunales. En algunos casos se han desarrollado en espacios restaurados como vecindades o edificios antiguos.
Este esquema ha comenzado a surgir en urbes como la Ciudad de México, como resultado de las elevadas rentas y el creciente fenómeno de la gentrificación.
“En los últimos 20 años la plusvalía de la vivienda ha sido muy alta, una tasa de incremento de los inmuebles que va muy por encima de la inflación y cada día es más difícil hacerse de un inmueble”, dijo Armando Díaz Infante, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC, delegación Ciudad de México.
Por ejemplo, mientras que en el año 2000 un departamento de segmento medio cercano a las zonas de trabajo costaba entre 600,000 y un millón de pesos, ahora los precios van de 3 a 3.5 millones de pesos.
Esto, aderezado con un proceso de gentrificación, que implican inversiones importantes de capital en áreas urbanas o rurales depreciadas, que conducen a la sustitución de población residente de menores ingresos y mayor edad, por nuevos pobladores de mayores ingresos y menos edad, de acuerdo con Héctor Quiroz Rothe y Arturo cadena Hernández en ‘Perspectivas del estudio de la gentrificación en México y América Latina”.
En medio de esto surge el coliving. En la Ciudad de México destaca Covive, dirigida por Onésimo Flores, que ofrece habitaciones con baño propio o compartido entre dos personas, así como áreas comunes como cocina, comedor y terraza. Los precios van de 8,000 a 14,000 pesos mensuales.
Identificamos que hay un problema grave de acceso a la vivienda en zonas centrales de la Ciudad de México. Por el lado de la oferta no hay suficientes unidades de vivienda administradas profesionalmente y por el de la demanda, los altos precios han enfocado a mucha gente a que resuelva su necesidad de vivienda compartiendo un departamento
comentó Flores.
El coliving ha sido recibido con dudas; usuarios de redes sociales han criticado el esquema y señalado que estas opciones propician el desalojo de personas que vivían en esos inmuebles, algo que el director de Covive descarta.
Esto es coliving. pic.twitter.com/m7fg2QfRWV
— albornoz (@albornoz_mx) August 9, 2019
De acuerdo con Flores, los propietarios de los inmuebles lo han buscado como administrador de inmuebles o bien, rentan el inmueble, lo operan y absorben los riesgos.
Creo que las opciones de vivienda ya están precarizadas en zonas donde el valor de la tierra ha crecido, lo que tienes es gente que comparte departamento de manera informal con una serie de problemas, por ejemplo, quién es el titular del contrato, qué pasa si tu compañero no paga, o te ves obligado a salir de la zona a buscar barrios que son más asequibles
dice Flores
Covive tiene dos ubicaciones, las cuales no son publicadas en su sitio web por temas de seguridad. Pero se especifica que una de ellas está a tres minutos caminando de la estación de Metrobús Jardín Pushkin, que se encuentra sobre avenida Cuauhtémoc.
Esta avenida es la línea divisoria entre la Colonia Roma Norte y Doctores; la segunda ubicación está a tres minutos caminando del pabellón Velarde, de la Colonia Roma Sur.
Así, el rango de las ubicaciones abarca la colonia Roma Norte, Roma Sur y Doctores, las cuales tienen diferencias de al menos 8,000 en el precio de renta promedio según los datos de la plataforma Propiedades.com.
El grueso de la población en esa zona percibe más de dos salarios mínimos al mes, aunque 24% de la población se queda en máximo dos salarios de acuerdo con la encuesta intercensal 2015 de INEGI.
Precios altos, pese a todo
El incremento de los precios en la zona obedece principalmente a dos razones. Por un lado, es un tema de mercado, ya que por la ubicación la gente está dispuesta a pagar esos precios con tal de vivir en una zona cercana a trabajo o áreas de interés, comentó el arquitecto Juan Felipe Ordóñez, académico de la UNAM especializado en vivienda.
“La Roma soporta eso pese a que se sabe es una zona en la que tiembla y se cuartea. La gente paga la localización”, comentó Ordóñez, ya que prefieren sacrificar mayor parte del ingreso en lugar de viajar durante trayectos más largos al trabajo o la casa.
Se estima que solo la alcaldía Cuauhtémoc es destino de 628,000 viajes diarios entre semana con motivo de trabajo, estudio, compras o entretenimiento según la encuesta Origen-destino 2017.
Además de que concentra 12% de la oferta de vivienda en renta de toda la ciudad, de acuerdo con el reporte inmobiliario de la plataforma Lamudi de 2019.
El segundo factor de incremento de los precios es la especulación inmobiliaria, situación que se da cuando se adquieren predios o tierra en zonas de poco valor, en las que existe posibilidad de una eventual mejora ya sea en infraestructura o urbanización (de la cual no siempre se tiene certeza), con el objetivo de venderla o rentarla a un precio mayor cuando ocurra la mejora, según señala Juan Carlos Zentella Gómez, director general de la consultora Local & Global Ideas.
Añadió que esos predios se mantienen vacíos o en situación de abandono pues la intención no es hacerlos productivos al momento de compra, sino en el futuro. Esta situación genera escasez de tierra disponible para los inversionistas que buscan desarrollar y eventuales incrementos en los precios de venta y renta para los usuarios.
Eso podría limitarse con penalizaciones o impuestos a la plusvalías para evitar la especulación, sin embargo “no han tenido mucho éxito entre los gobiernos locales y municipales porque representa un costo político” añadió Zentella Gómez.
Hasta ahora, México es uno de los países con los niveles más bajos de renta de vivienda, en promedio se calcula que sólo 16% de las viviendas se arrendan (aunque hay algunas alcaldías con niveles de hasta 40%), pero en los próximos años 15 años, se elevará a 35%.
Todos estos modelos de renta o de tratar de acceder a una buen ubicación vienen de ciudades como Nueva York, Tokio o Londres, con el mismo fenómeno de gentrificación, donde hay plusvalías que crecen más que salarios y son esquemas que va buscando la gente para no perder el derecho a la ciudad
, dijo Díaz Infante.
Para el antropólogo José Ignacio Lanzagorta, el coliving no es algo condenable por sí mismo ya que es la posibilidad que tiene el mercado de regular esta demanda en una zona tan demandada pero con tan poca oferta, pero refleja la falta de políticas públicas que vayan encaminadas a reducir esta demanda.
“El acceso a la vivienda en zonas centrales es la gran complicación de toda gran ciudad sobre todo en los últimos 20 años, en los que ha habido un revalorización de vivir en zonas centrales. La escala de crecimiento que hemos tenido es tan gigantesca y ha sido más grande que nuestra capacidad de producir buena infraestructura” comentó Lanzagorta.
Por lo que se requieren políticas de Estado que reordenen la demanda tan intensa por las zonas centrales de las ciudades. “Modelos que logren una distribución de la ciudad más heterogénea, más justa, más igualitaria”.
“Como sociedad debemos empujar esquemas novedosos para ver cómo evitamos efectos como la gentrificación, cómo logramos tener densidades habitacionales diferenciadas para que se premie vivienda bien ubicada y adecuada para la base de la pirámide”, comentó Díaz Infante.
Una de las soluciones que plantea el arquitecto Felipe Ordóñez es vigilar o facilitar que los residentes originales de los barrios realicen inversiones inmobiliarias de manera en que también se beneficien de la dinámica de una zona sin ser expulsados.
