La relocalización de las cadenas de suministro o nearshoring atrajo a los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), pues en septiembre dos de estos vehículos acudirán por financiamiento a la bolsa para beneficiarse de esta tendencia comercial.
Uno de los jugadores que hará una colocación en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) durante las próximas semanas, concretamente el 13 de septiembre, es Fibra Monterrey, mediante una emisión subsecuente de capital o follow on de hasta 3,450 millones de pesos.
Los recursos que obtendrá la empresa se utilizarán en una serie de adquisiciones, principalmente en el norte del país, para aprovechar el boom del nearshoring, dijo en entrevista el director de operaciones de Fibra Monterrey, Javier Llaca.
Vemos una gran cantidad de oportunidades, nunca habíamos tenido un pipeline tan grande de potenciales transacciones y de tan buena calidad. Fue por ello que decidimos hacer esta oferta pública de capital para buscar aprovechar el momento del mercado industrial
comentó.
Con los recursos de la colocación, la compañía evaluará 10 potenciales transacciones de desarrollos industriales por 568 millones de dólares en Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez, Saltillo, Monterrey, Querétaro, San Luis Potosí, Guanajuato, Aguascalientes, Guadalajara y regiones cercanas a la Zona Metropolitana del Valle de México.
Las ubicaciones son estratégicas, pues un reporte reciente de la inmobiliaria CBRE mostró que los mercados del norte del país concentraron 90% de la demanda de nearshoring a nivel nacional en 2021, y de estos, Monterrey fue el mercado más fuerte.
En la emisión subsecuente de Fibra Monterrey podrán participar inversionistas minoristas e institucionales. Grupo Bursátil Mexicano (GBM), Actinver, BBVA, Scotiabank y BTG Pactual serán los intermediarios colocadores.
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Aumenta la demanda de espacios industriales
La tendencia comercial del nearshoring ha provocado un importante incremento en la demanda por espacios industriales; de hecho, en ciertos mercados supera la oferta existente, aseguró el directivo de Fibra Monterrey.
El nearshoring permite acercar la producción de un país a otro, es decir, que los proveedores están más cerca de los fabricantes y consumidores.
Tan solo en el primer trimestre de este año las operaciones industriales relacionadas con el nearshoring en México tuvieron una participación de mercado de 40%. Estamos viendo empresas como ZF, Nestlé o Hisense en búsqueda de espacios industriales en nuestro país
dijo Llaca.
La cercanía con Estados Unidos y el T-MEC son factores clave que hacen de México una región atractiva para el nearshoring, a lo que se suma que la guerra comercial entre Estados Unidos y China provoca que cada vez más empresas busquen alianzas fuera del país asiático.
En medio de este boom, las Fibras industriales tienen mayores oportunidades de crecimiento, mientras que los desarrollos inmobiliarios de oficinas y centros comerciales aún resienten el golpe que asestó la pandemia por el confinamiento.
Tras la colocación en la BMV y las futuras adquisiciones, la compañía espera que su composición de ingresos de la parte industrial pase a 65% del total de su portafolio, mientras que en la actualidad es de 51.2%.
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Fibras resisten volatilidad de los mercados y aprovechan el momento
Fibra Prologis, una compañía 100% enfocada en el sector industrial, también acudirá a la BMV con una emisión adicional de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFIs) para recaudar 13,260 millones de pesos que utilizará para salir a comprar desarrollos entre 2022 y 2023.
Con estas transacciones, Fibra Prologis cambia hacia el segmento de manufactura para capitalizar el nearshoring. Desde nuestro punto de vista, los inversionistas deben esperar que esta tendencia continúe en el futuro
apuntó Actinver en una nota de análisis.
Javier Llaca mencionó que las Fibras aprovechan el momentum que viven en el mercado de valores para salir a recaudar, pues su desempeño en la bolsa ha sido mejor que el de otras industrias.
De hecho, el S&P Fibras Index que agrupa a 10 de estos vehículos acumula una caída de 4.12% durante este año. En comparación, el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), principal referencial del mercado local, ha retrocedido 14.81% en el mismo periodo, con datos al 1 de septiembre.
Sin embargo, uno de los riesgos para las Fibras es que con las alzas a la tasa de interés de Banco de México (Banxico) pueda disminuir el diferencial o spread respecto al pago de dividendos que por ley están obligadas a cumplir, lo que les resta atractivo a los ojos de los inversionistas, destacó Monex en un reporte.
Aun así, los accionistas se benefician de los aumentos de las rentas en un entorno de inflación elevada, debido a que el monto de distribución aumenta. Esto, junto con las adquisiciones para aprovechar el nearshoring generan buenas perspectivas para el sector industrial.
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