Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son las únicas empresas que acuden al mercado de capitales para obtener recursos, en momentos en que persiste una sequía de Ofertas Públicas Iniciales (OPIs) en el país.
Compañías de diversos sectores de la industria de bienes raíces con oportunidades de crecimiento, entre los que se encuentran el agroindustrial, renta de vivienda y reconversión de inmuebles con criterios ASG, tienen entre sus planes listarse en bolsa.
Muchas empresas siguen levantando capital para adquirir inmuebles o para certificarlos. Estamos esperando con los brazos abiertos a las empresas que vengan
dijo en entrevista Josefina Moisés Oliver, CEO de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA).
Para este año se esperaba el debut de cuatro fideicomisos en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA): Agrofibra, Fibra Eco, Fibra Haus y Fibra Multifamily. Sin embargo, las colocaciones se retrasaron.
Aun así, es posible que los debuts de estas cuatro empresas se den el próximo año si mejoran las condiciones del mercado, mencionó la directora general de AMEFIBRA. Incluso, hay más compañías que tienen interés por salir a bolsa.
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Fibras buscan más diversificación
En la actualidad 16 Fibras están listadas en las dos bolsas de valores de México, principalmente de los sectores industrial, comercial, espacios de oficinas, instituciones educativas, hoteles y almacenamiento.
Lo que se busca con la llegada de nuevos fideicomisos al mercado bursátil es la diversificación hacia sectores que tienen un largo horizonte de crecimiento y que no están consolidados en México, planteó la CEO de AMEFIBRA.
En Estados Unidos, por ejemplo, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), que son el equivalente de los Fibras, invierten en alrededor de 12 sectores inmobiliarios.
Las cuatro empresas que presentaron sus prospectos de colocación a BIVA quieren levantar, en conjunto, más de 14,400 millones de pesos, y son de sectores que no abarcan los fideicomisos existentes.
Fibras levantan más de 18,000 mdp en 2022
Mientras que ninguna empresa de otra industria ha realizado una OPI en más de dos años, en 2022 los fideicomisos inmobiliarios levantaron 18,177 millones de pesos en el mercado de capitales.
Xinfra, un fideicomiso de inversión en energía e infraestructura (Fibra E), recaudó 1,477 millones de pesos en julio en BIVA, bolsa que concentra la mayor actividad de emisiones de este tipo de empresas en años recientes.
Fibra Monterrey y Fibra Prologis acudieron a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en septiembre con nuevas emisiones, con las que lograron obtener 16,710 millones de pesos que utilizarán en nuevas adquisiciones para sus portafolios.
Nearshoring da un empujón en bolsa
El mercado bursátil de México no ha tenido un buen año, pero los vehículos de inversión en bienes raíces no resienten el impacto de la volatilidad de los mercados financieros globales.
Durante 2022, el S&P/BMV Fibras Index, que agrupa a 10 de estas empresas, acumula una ganancia de 5.79%, mientras que el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV cae 2.47% en el mismo periodo.
Moisés Oliver mencionó que el boom del nearshoring es un factor clave en el desempeño de los Fibras en bolsa, por las expectativas de crecimiento que genera para el sector industrial.
Hay una gran demanda en las principales ciudades fronterizas del país. Estos nuevos inquilinos que están llegando son en gran parte chinos, lituanos, además de la industria de Estados Unidos
dijo.
Según datos de AMEFIBRA, en México existen 1,025 inmuebles industriales que pertenecen a Fibras, de los cuales 224, que equivalen a 23% del total, se encuentran en Chihuahua.
Se necesita llegar a más inversionistas
El precio de los Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFIs) de las compañías inmobiliarias está por debajo de su valor real en libros. Esto, en gran medida, tiene que ver con la poca participación de inversionistas pequeños.
Las valuaciones están a precio de descuento. Tenemos que darnos a conocer más con el inversionista retail para que conozca lo que es un Fibra y sus beneficios
mencionó Moisés Oliver.
La participación en el mercado de Fibras es relativamente equitativa entre tres grupos de inversionistas: individuales (accionistas controladores), extranjeros, además de Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) y fondos de inversión.
Al conocer los beneficios de los fideicomisos inmobiliarios como vehículos de inversión, como el pago de dividendos anuales, la industria puede aumentar su valor en bolsa, que actualmente es de alrededor de 350,000 millones de pesos.
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