La relocalización de cadenas de suministro o nearshoring deja tres ganadores en el sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras): Prologis, Terrafina y Macquarie tocaron máximos históricos en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Estos fideicomisos inmobiliarios tienen complejos industriales en la zona fronteriza del país a los que llegan cada vez más empresas del extranjero, en medio del conflicto comercial entre Estados Unidos y China.
Los inversionistas consideran que una forma de participar en los beneficios del nearshoring es a través de Fibras que cuentan con naves industriales en sus portafolios
dijo Eduardo López, analista del sector de Fibras en Ve por Más (Bx+).
Apenas el 27 de marzo, los Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFIs) de Fibra Prologis, que cuenta con 67 propiedades industriales en seis ciudades, marcaron un precio récord de 68.16 pesos.
En tanto, los títulos de Fibra Terrafina alcanzaron un máximo histórico de 35.42 pesos el 20 de febrero, mientras que a principios de ese mismo mes, los papeles de Fibra Macquarie subieron a un récord de 32.23 pesos.
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Fibras ‘sacan la cartera’
Tan solo en 2022, los fideicomisos inmobiliarios desembolsaron 57,600 millones de pesos en adquisiciones y el desarrollo de nuevos proyectos para aprovechar el boom del nearshoring, de acuerdo con estimaciones de la Asociación Mexicana de Fibras (Amefibra).
Fibra Prologis y Fibra Monterrey acudieron a la BMV para levantar capital que destinarán en su expansión, principalmente en ciudades clave del norte de México donde se asientan compañías extranjeras.
Fibra Monterrey, además, obtuvo en marzo un crédito de 300 millones de dólares para concretar la adquisición de Zeus, un portafolio que comprende 46 propiedades industriales, para cerrar la segunda operación más grande en la historia del sector.
Maqcuarie, en tanto, tendrá un nuevo parque industrial ubicado en Chihuahua de 230,000 metros cuadrados, con una inversión que asciende a los 3,500 millones de pesos.
A inicios del año, Terrafina dio a conocer que logró un acuerdo con un fondo de pensiones que se comprometió a inyectar 200 millones de dólares que la compañía utilizará para incrementar su área bruta rentable.
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Dividendos, un impulso extra
En lo que va de 2023, el S&P/BMV Fibras Index, que agrupa a los 11 principales fideicomisos de la bolsa, tiene un rendimiento inferior al del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), principal referencial bursátil del mercado local.
Sin embargo, el retorno otorgado por los fideicomisos inmobiliarios es más elevado si se toman en cuenta los dividendos que por ley están obligados a repartir entre todos sus accionistas cada trimestre.
Al incluir el rendimiento total (con dividendos) triplican el rendimiento respecto al IPC. La mayoría de Fibras ya presentan dividendos más atractivos que en los últimos años
comentó Roberto Solano, gerente de análisis y estrategia bursátil en Monex.
El despliegue de recursos para las nuevas adquisiciones implica que crecerá la superficie arrendable y a su vez esto se verá reflejado en la repartición de dividendos más atractivos.
De hecho, el estratega de Monex estima que en 2023 las distribuciones promedio de dividendos crecerán alrededor de 9%, en comparación con el año pasado.
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La suerte no acompaña a todos
El valor de Fibras con una menor o nula participación en el sector industrial no ha logrado repuntar, en medio de una lenta recuperación de la ocupación de espacios comerciales y de oficinas, tras el golpe del COVID.
Vemos una subvaluación en el sector respecto al valor de los inmuebles. El mercado está castigando a empresas que tienen más exposición a espacios comerciales y de oficinas
explicó López.
Para ilustrar, Fibra Uno (Funo) -el jugador más grande de la industria- cotiza 48% por debajo del máximo histórico que alcanzó en 2014. Incluso, los directivos de la empresa han mencionado que el mercado no está premiando sus resultados.
La ocupación del espacio industrial en la actualidad es de 97%, en el sector comercial es de 90.6% y oficinas es el más rezagado, con 75.8%, según estimaciones de Bx+.
