En un año de recuperación para el sector inmobiliario, los rendimientos que dieron los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) fueron menos atractivos que los de otros sectores empresariales de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Sin embargo, para 2022 tienen un ‘as bajo la manga’: una mejor distribución de dividendos.
Ante la reapertura de la economía y la mejora de métricas operativas en 2021, los fibras se preparan para dar más valor al portafolio de sus inversionistas, entre los que destacan las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores), donde se encuentran los ahorros de más de 70 millones de trabajadores mexicanos.
Fue un año de recuperación en términos operativos, en resultados, pero principalmente en métricas inmobiliarias (…) La incorporación de metros cuadrados no se dio en muchos fideicomisos, recordando que en 2020 postergaron inversiones y algunos proyectos que tenían en mente tratando de dar prioridad a la liquidez
dijo en entrevista Roberto Solano, coordinador de análisis bursátil en Monex
Durante 2021, el S&P/BMV Fibras Index, que mide el desempeño de 10 de 16 fibras que cotizan en la BMV, acumuló una ganancia de 0.7%, tras una caída de 7.3% en 2020 en medio del gran confinamiento, y muy lejos del rendimiento de 31.5% que dio en 2019.
En comparación, el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), que integra a las 35 emisoras más líquidas del mercado nacional, subió 20.9%, para marcar su mejor año desde 2009.
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Los fideicomisos en infraestructura y bienes raíces son vehículos que fueron creados en 2011 para financiar la compra y/o construcción de bienes inmuebles que serán rentados y entre sus obligaciones está distribuir 95% de su resultado fiscal anual entre los inversionistas, en forma de dividendos.
Monex anticipa que la renovación de contratos de superficie arrendable se mantendrá, en particular de fibras industriales, que salieron mejor libradas del golpe del COVID-19 que los sectores comercial y de oficinas, lo que probablemente se reflejará en distribuciones más atractivas a lo largo de 2022.
Fibra Monterrey, Fibra Terrafina y Fibra Prologis están entre las empresas que retomaron proyectos inmobiliarios que frenaron por la pandemia y añadieron superficie arrendable, además de que sus rentabilidades por dividendo (dividend yield), es decir el retorno hacia el accionista en función del precio del certificado bursátil fiduciario, fueron altas.
Entre los dividend yield más atractivos al cierre del año pasado destacó Fibra HD, con un rendimiento de 10.9%, seguido por Fibra Shop, de 9.9%; Terrafina, de 8.2%; Fibra Nova, de 7.3%; Fibra Macquarie, de 7.2%; Fibra Danhos, de 6.84%, y Monterrey, de 6.8%, de acuerdo con datos de la plataforma Fibraspy.
Mejores dividendos pese a alza de tasas
Las presiones inflacionarias obligaron a Banco de México (Banxico) a iniciar un ciclo de alzas a la tasa de interés de referencia. En este escenario, el desarrollo de proyectos inmobiliarios y el aumento en la ocupación y arrendamientos serán clave para mejorar los dividend yield en 2022.
En periodos de aumentos a la tasa, los precios de los certificados bursátiles son castigados por los inversionistas debido a que el diferencial o spread respecto al pago de dividendos disminuye.
“Esos dividendos a partir de este año estarán mejorando. Más allá de la coyuntura de alzas de tasas, los fibras van a presentar un mejor retorno de dividendos respecto a 2020, pero habrá que estar al pendiente de que la reapertura a la movilidad y ciertas industrias sigan retomando el camino”, explicó Solano.
Según la última encuesta de expectativas de Banxico, especialistas del sector privado prevén que la tasa de interés cerrará este año en un nivel de 6.25%, desde el 5.50% actual.
En tanto, la inflación en el país se ubicó en 7.45% en la primera quincena de diciembre, con lo que ligó 19 periodos por encima del rango objetivo del banco central, que es de 3% +/- un punto porcentual.
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Ómicron, una amenaza latente
Los sectores más expuestos al repunte de contagios por coronavirus provocada por la propagación de la variante ómicron son el de oficinas y en menor medida, el comercial, que arrenda espacios a tiendas departamentales y supermercados.
Los contagios diarios a causa de la enfermedad respiratoria en México alcanzaron esta semana un máximo desde septiembre del año pasado, según cifras de la Secretaría de Salud, lo que puede llevar a una menor afluencia en centros comerciales y el retraso al regreso de oficinas.
En promedio, las proyecciones apuntan a que los fibras cerrarán 2021 con una ocupación de 93%; sin embargo, en el caso de oficinas habría sido de 74%. Para 2022 es probable que la ocupación de espacios de trabajo incrementará, aunque dependerá del impacto de la variante ómicron en la actividad económica, advierten los analistas.
La propagación de ómicron es una amenaza para Fibra Uno y Macquarie con sus propiedades de retail, Monterrey con sus propiedades de oficina, también le podría pegar a Fibra HD, Fibra Plus, Danhos, Fibra Inn y Fibra Hotel
dijo Antonio Castillo, CEO de Fibraspy
