La valuación de 47,000 millones de dólares de WeWork mientras se dirige hacia lo que podría ser una de las ofertas públicas iniciales más grandes en lo que va del año, ha hecho a la compañía la envidia de propietarios de espacios y el objetivo de críticas por parte de escépticos.
Para la vieja guardia de bienes raíces comerciales, WeWork, la unidad principal de The We Company recientemente rebautizada, es un disruptor que encabeza el movimiento hacia la reducción del espacio de trabajo con un modelo de negocio sin obstáculos por la propiedad.
Mientras que para los escépticos, WeWork es otro unicornio no rentable cuestionable.
Este es un debate que se acelerará en los próximos meses si The We Company continúa con una OPI después de haber presentado la documentación preliminar la semana pasada. Si continúa ese paso para fin de año, probablemente será el mayor debut en bolsa en 2019 después de Uber.
El valor de mercado de WeWork es más del doble de los 20,200 millones de dólares de Boston Properties, uno de los mayores propietarios y desarrolladores de edificios de oficinas Clase A en Estados Unidos. Con 196 propiedades, el precio de las acciones de Boston Properties ha ganado menos del 15% en los últimos cinco años.
El mayor impacto de WeWork ha sido destruir el modelo de arrendamiento a largo plazo, permitiendo contratos de hasta un año y al mismo tiempo abriendo espacios de trabajo para profesionales individuales.
El espacio flexible o el trabajo conjunto ha sido una de las pocas fuentes de la creciente demanda de oficinas y su concentración en los mercados de tecnología de altos salarios es casi el doble que en otros mercados, según la corredora Colliers International Group.
Pero los críticos de WeWork señalan sus pérdidas persistentes y el riesgo de depender de los ingresos de los contratos a corto plazo de sus inquilinos para cubrir sus propios contratos de arrendamiento con dueños de propiedades.
Scott Crowe, estratega jefe de inversiones en CenterSquare Investment Management, enfocado en bienes raíces, explicó que muchos de los inquilinos de WeWork son empresas no rentables y vulnerables a tiempos difíciles.
Una economía débil probablemente reducirá la base de clientes y dejará a WeWork, que reportó una pérdida de 1,930 millones de dólares en 2018, en una situación muy similar a la de la burbuja dot-com que expuso las finanzas inestables de empresas.
La quiebra de 2003 de IWG Plc’s Regus, el operador de espacio de trabajo flexible más grande del mundo, es un ejemplo de lo que puede salir mal, consideró Crowe.
“Hemos visto este modelo de negocio antes. No funcionan bien en las recesiones”, apuntó.
‘La cultura es la nueva capital’
El espacio flexible ahora se ve como una característica a largo plazo del mercado, dijo la compañía estadounidense de capital inmobiliario CBRE Group.
La facilidad de alquiler de espacio flexible ha impulsado su aceptación entre las corporaciones de Fortune 500.
Los inquilinos tienen expectativas elevadas que deben ser atendidas, afirmó la presidenta y directora ejecutiva de EQ Office, Lisa Picard.
“Queremos todo, en todas partes, todo el tiempo”, expresó.
Dijo que el edificio de oficinas, que antes era en gran medida una declaración de identidad corporativa, ahora es un centro cultural para los empleados que esperan cada vez más que un lugar de trabajo ofrezca una gama de servicios. Esos pueden hacer una diferencia en un mercado laboral apretado.
“El talento está en la mira”, dijo Picard en la conferencia Catalyst 2019 la semana pasada en Nueva York. “La cultura es la nueva capital”.
Las compañías tecnológicas de Silicon Valley se dieron cuenta hace una década de que si querían que sus posibles empleados fueran más efectivos, tenían que darles todo lo que querían en un solo lugar, concluyó el presidente y director ejecutivo de Tishman Speyer, Rob Speyer.
“Las compañías tecnológicas crearon una comunidad en el lugar de trabajo y eso se convirtió en una herramienta fundamental de reclutamiento y retención de empleados. Mientras tanto, todos proporcionábamos cuatro paredes y un piso”, apuntó.
