Salvador Vega es un empresario de 28 años que rentó durante poco más de tres años una propiedad en la colonia Narvarte. Aunque le gustaba vivir en esa zona, prefirió cambiar su departamento en la planta baja a otro con una mejor vista de la ciudad. También necesitaba un espacio extra de estacionamiento.
Después de buscar en distintas ubicaciones de la Ciudad de México encontró un apartamento disponible en la colonia Nápoles, que colinda con la Del Valle y San Pedro de los Pinos. Lo rentó por siete meses, hasta que pensó que comprarlo sería una mejor idea.
No tiene pareja y tampoco tiene planes de formar una familia en el corto plazo, pero considera que es un “buen momento” para invertir en una propiedad. Más allá de las características del inmueble, como una habitación extra, lugar de estacionamiento, acabados de lujo y seguridad en el edificio, a Vega lo impulsó el precio de las rentas, que oscilan en los 19,000 pesos mensuales en promedio.
Financieramente me conviene más adquirir un inmueble
El inquilino destina alrededor del 10% de sus ingresos al pago de alquiler. Asegura que lo podría seguir haciendo, pero ahora prefiere aplicarlo a modo de inversión.
El estudio global ‘Más allá de los ladrillos’, elaborado por HSBC, arroja que el 94% de las personas tiene intención de comprar una casa en los próximos cinco años y para lograrlo, el 62% estaría dispuesto a gastar menos en diversión.
Un 19% podría rentar alguna de las habitaciones para desahogar el pago de la hipoteca, mientras que otro 19% compraría junto con un miembro de la familia diferente a la pareja o cónyuge. El 22% restante incluso estaría dispuesto a retrasar la llegada de los hijos.
El caso de Salvador Vega también es un ejemplo del cambio en la composición de los hogares en México. Según estadísticas del INEGI, 11 de cada 100 hogares en el país no son familiares. Es decir, están compuestos por adultos que viven solos o cohabitan con personas con las que no tienen ningún tipo de parentesco.
El número de adultos que viven fuera del núcleo familiar ha incrementado desde finales del siglo XX. En 1990, el 94% de los hogares eran familiares y el 5.4% eran no familiares.
Diez años después, los hogares no familiares representaron 6.3% del total. Hasta la última encuesta intercensal, realizada en 2015, este grupo incrementó un 11%.
Menos tráfico, mejor vida
En la búsqueda de un inmueble también intervienen factores como la cercanía con los sitios de trabajo, la calidad de vida de la zona y la oportunidad de inversión a largo plazo.
De acuerdo con el INEGI, entre la Ciudad de México y el área metropolitana se realizan cada día alrededor de 34.5 millones de viajes y más de la mitad son en el trayecto de la casa al trabajo.
De estos, seis de cada 10 toman entre media hora o dos horas. Al final del año las personas pueden pasar hasta 227 horas atoradas en el tránsito vehicular, según el Índice de Tráfico 2017, realizado por TomTom.
Las horas perdidas en el tráfico pueden reducir el tiempo que se destina a actividades culturales y recreativas. En este sentido, la distancia entre la casa y el trabajo, o la oferta de movilidad de la zona elegida, se convierten en un factor de interés para una decisión de compra.
Desde que Vega inició su vida como un adulto independiente optó por hacerlo en una colonia cercana a su trabajo. En la segunda mudanza, pasó de trasladarse en 15 minutos a su oficina en la colonia Roma, a concretar el trayecto en solo 10 minutos.
Además decidió mantenerse en el radio de la alcaldía Benito Juárez, que por su conectividad con diferentes zonas le permite desplazarse a cualquier punto de la ciudad en poco tiempo.
Es muy céntrico. Llegas a cualquier parte en poco tiempo, porque está cerca de las avenidas principales
La alcaldía cuenta con 24 avenidas de flujo y conectividad importante, entre ellas División del Norte, Insurgentes en el tramo sur, así como Universidad, Eugenia y Tlalpan. También concentra 18 estaciones de Metro y 17 del sistema Metrobús.
Además, esta demarcación tuvo en 2017 la mayor puntuación en el Índice de Bienestar Social en la Ciudad de México, del gobierno capitalino.
El indicador se basa en el porcentaje de población sin rezago educativo, que cuenta con seguridad social y acceso a servicios de salud; ingresos, calidad de espacios y servicios con los que cuenta la vivienda, calidad del entorno urbano, así como la posibilidad de acceso a cultura y recreación.
La alcaldía Benito Juárez también fue destacada por el Índice de Desarrollo Humano (PNUD), del Proyecto de la Naciones Unidas para el Desarrollo en 2017. Fue la mejor posicionada en el índice de municipios que tienen la mejor calidad de vida en la Ciudad de México.
Esta última característica es una de las que Vega tomó en cuenta para decidir la ubicación de su nuevo hogar.
“Hay parques a los que puedes ir caminando a cualquier hora. Es una colonia sumamente rica en entretenimiento, en distracciones; tienes muy cerca la Plaza de Toros, el Estadio Azul, el World Trade Center”, agrega.
También está el Parque Hundido y el Polyforum Siqueiros. “A razón de las calles te encuentras plazas con centros de boliche o minigolf y existe una amplia gama de restaurantes y bares en la zona”, dice.
Potencial de inversión
Las características de esta demarcación no han pasado inadvertidas para los desarrolladores inmobiliarios, ni por inversionistas patrimoniales, como Vega.
Alrededor de dos millones de personas la cruzan al día y en ella viven alrededor de 400,000 personas
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Esto lo calcula el gerente comercial de Llave, empresa comercializadora y de asesoría en la compra de propiedades en la zona, Israel García .
En el 2016, de acuerdo con un análisis de Tinsa, había 132 proyectos inmobiliarios en activo. El especialista de Llave señala que ellos concentran 350 unidades de vivienda distribuidas en 32 desarrollos.
De estos proyectos, los precios varían entre dos y 12 millones de pesos, con metrajes que van desde 60 a más de 130 metros cuadrados.
El 64% de su oferta es vivienda vertical, lo que incluye pent houses, departamentos, duplex y el porcentaje restante corresponde a casas en condominio
De acuerdo con el especialista, las propiedades de la delegación tienen una plusvalía anual de 9% en promedio y en algunas colonias llegó a crecer hasta 15% en un año.
De las 56 colonias que componen la alcaldía, agrega, cinco de ellas son de las más activas.
Pese a ser colonias cercanas entre sí, dice García de Llave, el perfil de los compradores es muy diverso.
“En la Del Valle, por ejemplo, está concentrado un mercado familiar. Normalmente se construyen ahí viviendas de metrajes amplios, de 100 o 200 metros cuadrados, en promedio”.
A la colonia Narvarte la cataloga como una “muy interesante” por albergar a un mercado más jovial. “Hay más zonas de convivencia. Se está convirtiendo en el nuevo barrio de moda”, asegura García.
El metro cuadrado es más económico que el de la Del Valle y eso permite colocarlo a través de un mercado joven.
Además de los jóvenes y las nuevas familias, el mercado lo compone otro tipo de comprador: el que busca estas propiedades como activo de inversión de mediano o largo plazo.
De acuerdo con el experto, un 20% de los compradores son inversionistas que compran vivienda para rentarla o para revenderla en el futuro y captar el mismo beneficio de la plusvalía.
García destaca que para los inversionistas patrimoniales también es un buen momento por el avance de la plusvalía en casas, como en departamentos. “La compra sigue siendo una excelente decisión”, afirma.
Considera que ahora que la mayoría de los créditos hipotecarios manejan tasas de interés fijas, hay certidumbre de las características del contrato, además de que en zonas como estas, “la ubicación te permite tener grandes beneficios en calidad de vida, además de que la inversión genera valor”.
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