Las fibras industriales es uno de los segmentos más defensivos del sector inmobiliario, mantienen incrementos en los ingresos e incluso algunas han logrado que sus arrendatarios soliciten menos apoyos, según datos de los reportes de los principales fideicomisos de inversión en bienes raíces al tercer trimestre.
Prologis
Fibra Prologis reportó ingresos por 1,099 millones de pesos, lo que es un incremento significativo en comparación con los 838.4 millones de pesos del mismo trimestre del año anterior.
Desde el punto de vista de la ocupación, cerró en un promedio de 96.4%, una disminución de 40 puntos base en comparación con el mismo periodo de 2019.
Uno de los principales elementos a favor fue la retención de clientes, que alcanzó 98.3% frente al 95.4% del año pasado. Aunado a esto, las rentas netas efectivas en renovaciones tuvieron incremento calificado como récord del 16.3%.
Esa retención se mantendrá al menos hasta 2021 según, estiman, ya que los contratos activos que vencen en el cuarto trimestre del año representan el 2% del total de los arrendatarios, mientras que el 11% vence en 2021.
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Apoyos, cada vez menos necesarios
Desde el punto de vista de los apoyos a los arrendatarios, informaron que pactaron diferimientos de renta equivalentes al 1.8% de los ingresos anuales, aunque en el tercer trimestre lograron recaudar el 98% de las rentas.
Un factor que impulsó al sector industrial es la demanda de espacios de las empresas logísticas, por lo cual, de acuerdo con el reporte de Prologis, tienen 3.6 millones de metros cuadrados en construcción actualmente para ese ramo.
“Más del 40% de los cuales son construidos a la medida o Built to Suit.
De los aproximadamente siete millones de pies cuadrados de desarrollo especulativo, casi el 78% se encuentra en la Ciudad de México, Ciudad Juárez y Monterrey, los cuales han experimentado un aumento en la demanda en 2020
dijo Luis Gutiérrez, director general de Prologis en su mensaje a inversionistas.
Esa demanda trajo otro efecto positivo para la fibra. Por un lado redujo la tasa de desocupación, que en el caso de CDMX estuvo por debajo del 1%, lo que recuperó el precio de renta tras la ligera caída observada en el segundo periodo del año.
“Si bien los fundamentos operativos son sólidos, el crecimiento económico general y la pandemia son riesgos clave a monitorear en el futuro. Somos cautelosamente optimistas en nuestras perspectivas debido a la aceleración del comercio electrónico y el near-shoring en las operaciones de manufactura hasta 2020, una aceleración que no muestra signos de desaceleración”, agregó Gutiérrez.
Fibra Macquarie
El ingreso neto operativo (NOI) del portafolio total de la Fibra ascendió a 906.9 millones de pesos, es decir, un incremento de 4.2% comparado con el tercer trimestre de 2019. Los ingresos del portafolio industrial también se vieron impulsados por la diferencia del peso frente al dólar.
La ocupación cerró en 93.7%, una disminución de 184 puntos base en relación al mismo periodo del año anterior.
Macquarie mencionó que el incremento en la desocupación se dio a causa de que cinco clientes liberaron alrededor de 225,000 metros cuadrados “por cambios en las necesidades de sus negocios, las cuales no están relacionadas con la pandemia que estamos viviendo”
indica el reporte.
Sin embargo, los clientes que mantienen han logrado sortear mejor la pandemia durante los últimos tres meses del año.
Las concesiones hechas a los clientes en el pago de rentas disminuyeron 74.9% en comparación con el segundo trimestre del 2020, mientras que los descuentos aplicados se redujeron en 34.1%.
Tenemos confianza en nuestro posicionamiento estratégico como lo hemos demostrado con la resiliencia de nuestro negocio en el corto plazo y con las iniciativas de crecimiento a mayor plazo
dijo Juan Monroy, CEO de Fibra Macquarie en su mensaje a inversionistas.
Agregó que esperan que las tendencias de nearshoring o transferencia de operaciones de manufactura a un país cercano, así como las de logística, “generen momentum en la demanda”.
También se concretó la firma de 14 contratos de arrendamiento nuevos y renovaciones, que suman alrededor de 304,800 metros cuadrados de área rentable bruta industrial.
Expansión, imparable
Para Macquarie, los planes de expansión y las adquisiciones tampoco se han detenido.
Durante el trimestre realizaron una compra de terreno en la zona Metropolitana de la Ciudad de México para desarrollar más de 213,000 metros cuadrados de área rentable en logística.
“Esta transacción representa una atractiva oportunidad para desarrollar propiedades clase A para logística industrial en uno de los corredores industriales más prominentes de México”, dijo Monroy.
Los beneficios adicionales incluyen una mayor diversificación, una mayor escala con activos de alta calidad y atractivos rendimientos ajustados al nivel de riesgo. Estiman iniciar la construcción durante el primer semestre del 2021.
