Fibras industriales resisten golpe de los aranceles; cierran trimestre positivo

Fibras industriales resisten golpe de los aranceles; cierran trimestre positivo

En el primer trimestre de 2025, los fideicomisos de inversión en bienes raíces o fibras industriales mostraron su resiliencia ante el panorama de incertidumbre causada por la política arancelaria del presidente Donald Trump.

El incremento en rentas, en su mayoría dolarizadas; la depreciación del peso frente al dólar, que favoreció a los ingresos denominados en pesos; la renovación de contratos y plazos de arrendamiento previamente establecidos, impulsaron el desempeño positivo de los fideicomisos, disipando, al menos en parte, los temores arancelarios.

Es una industria que está bastante estable, que se ha visto bastante resiliente, y no espero impactos considerables para esta industria en específico

dijo Alejandra Vargas, analista bursátil de Ve por Más.

Ello quedó patente en el ingreso operativo neto (NOI) de las empresas. En el trimestre, el indicador que permite conocer la eficiencia operativa del portafolio de los fideicomisos, incrementó más 41% en casos como el de Fibra Mty; o de 9.5 y 8.9% en los casos de Fibra Macquarie y Fibra Uno.

Prologis brilla por consolidación de Terrafina

Más allá de los factores que influyeron en el desempeño de las fibras industriales como sector, cada fideicomiso mostró particularidades que contribuyeron a sus resultados.

Fue el caso de Fibra Prologis, que encontró en la consolidación de Terrafina un impulso a sus resultados. De esa forma, el NOI trimestral avanzó más de 123% en comparación con el mismo trimestre de 2024, mientras que sus ingresos se dispararon 113%.

La integración de Terrafina fue “un paso transformador que ha expandido significativamente nuestra cartera principal en un 40%, consolidando nuestro liderazgo en el sector inmobiliario industrial de México” dijo Jorge Girault, director financiero del fideicomiso, en la llamada con analistas e inversionistas.

Los efectos positivos de la compra, de acuerdo con el directivo, se reflejarán aún más en los márgenes de la compañía, que a largo plazo podrían rondar en entre 80 y 85% en el NOI, y de entre 75 a 77% en EBITDA.

Fibra Mty no cierra la puerta a inversiones

La otra fibra que lideró los avances en el trimestre fue Fibra Mty, con alzas de 39.5% en ingresos y 49.8% en sus fondos de operaciones, o FFO, otra de las métricas relevantes para los fideicomisos.

El optimismo que la fibra mantiene en el sector industrial, al que empezó a migrar luego de contar con un portafolio principalmente comercial, es visible en el monto disponible para invertir. Para este año cuenta con alrededor de 800 millones de dólares para ello, sin necesidad de acudir al mercado de capitales.

El actual contexto, de acuerdo con la adminiustración de la fibra, puede abrir oportunidades de inversión adicionales que buscarán aprovechar.

Las otras grandes fibras industriales, Fibra Uno y Fibra Macquarie, también salieron avantes en el trimestre. Así, los ingresos de la primera crecieron 11.4% en la comparación trimestral. Fibra Macquarie, en tanto, incrementó 21.5% en este rubro. Además, sus FFO mostraron avances de 6.9 y 17.9%, respectivamente.

Entre sus fortalezas, Macquarie destacó que para el resto del año la expiración de contratos de arrendamiento es mínima, de alrededor de 7.4% del portafolio industrial. Fibra Uno, en tanto, mostró incrementos de doble dígito en renovaciones en el segmento industrial, de 17.7% denominado en pesos y de 13.6% en dólares.

Segmento industrial impulsa a Fibra Danhos en 1T25

Un caso particular es el de Fibra Danhos. Conocido por sus centros comerciales Parque Delta y Las Antenas, entre otras, el fideicomiso encontró un empuje a sus resultados en el segmento industrial, en el que incursionó el año pasado.

La entrada en operación de su Parque Industrial Danhos Cuautitlán I, fue un factor crucial para tener alzas de 11.9% en sus ingresos y 7.8% en su FFO.

El resto de las fibras industriales mostraron también resiliencia en sus operaciones. Fibra Nova reportó alzas de más de 27% en sus ingresos y NOI trimestrales, y de casi 35% en su FFO.

Tras ella, Fibra Plus y Fibra Upsite incrementaron sus ingresos y NOI también a doble dígito, aunque Fibra Plus fue la única de todas las fibras industriales en registrar una contracción –de 35.5%– en su FFO.

Resiliencia se refleja también en el mercado

En el trimestre, el índice de fibras –que agrupa también a fideicomisos de otros giros, además de industrial– avanzó 10% en comparación con el mismo periodo de 2024. Además, subió más que el S&P/BMV IPC, que finalizó el periodo con un alza de 6.0%.

Analistas consideraron que las valuaciones de las fibras seguirán siendo atractivas, incluso pese a que aún no hay tanta visibilidad sobre el rumbo que tomará la política comercial del presidente Trump.

Vemos buen potencial de incremento en las evaluaciones por los buenos resultados operacionales que han tenido prácticamente en todo el sector. Por el momento no vemos un cambio en perspectiva y esperemos que les continúe yendo bien en términos de resultados y con un interés del mercado

dijo Joaquín Barrera, director de renta fija e inversiones de Sura Investments.

Por el momento, las expectativas para el segundo trimestre son las de continuidad en el crecimiento de los indicadores financieros y operativos, aunque a un ritmo menor en comparación con años anteriores, marcados por la reactivación económica tras la pandemia de covid-19 y el boom del nearshoring.

Además, la revisión del T-MEC, el acuerdo comercial entre México, Estados Unidos y Canadá, jugará un papel relevante en la segunda mitad del año, aunque la forma en que lo hará aún no es del todo clara, de acuerdo con la analista de Ve por Más.

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