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André El-Mann Fibra Uno

15 de noviembre 2019 | 5:00 am

Nueva York – La última vez que el mercado inmobiliario mexicano fue testigo de la compra en grandes dimensiones de un portafolio industrial fue en 2012, cuando Fibra Macquarie se hizo de 244 propiedades que habían tomado casi una década en desarrollo antes de lograr la venta.

Fibra Uno tenía el dinero para comprarlo, pero se quedó con las ganas. “Si éstas oportunidades se dan cada ocho años, es algo que no ocurre siempre”, dijo Gonzalo Robina, director adjunto de Fibra Uno, quien anunció con bombo y platillo en su reunión anual de inversionistas la transacción inmobiliaria más grande del sector en 2019. 

TITAN era la oportunidad que ya no podía dejar pasar el fideicomiso de inversión en bienes raíces más grande de América Latina por cuatro razones: crecimiento del negocio, diversificación, más y mejores ingresos en dólares y por ser el más reciente ejemplo del interés que están viendo los inversionistas en México.   

El portafolio de 74 propiedades con un valor de 841 millones de dólares que le vendió Finsa contempla a 28 compañías públicas a nivel internacional que anclarán sus inversiones en el país, al menos por un plazo de 15 años. Entre Estados Unidos, Japón, Corea, Alemania, Irlanda y otros países concentran casi el 80%. 

Para André El-mann, CEO del fideicomiso, la adquisición representa certidumbre y confianza en un país que aún vive un periodo de ajuste, a un año de la entrada del primer gobierno de izquierda.

“Todos sabemos lo tonto que fue cancelar el aeropuerto”, se expresó sin tapujos frente a los invitados sobre la decisión del presidente Andrés Manuel López Obrador. “Pero en esencia quiere incrementar el bienestar, el crecimiento sostenido, el estado de derecho y acabar con la corrupción. Nosotros estamos de acuerdo y nuestra respuesta es continuar invirtiendo en el país con la confianza de que todo funcionará”. 

Esta muestra de certidumbre de la que habló El-Mann era apenas la primera capa de lo que realmente representa TITAN para su negocio, que en términos de metraje (1.2 millones de metros cuadrados) se convierte en la mayor transacción de la historia de la Fibra. Por flujo lo sigue siendo APOLO, el portafolio que les costó 2,000 millones de dólares en 2013. 

Las ventajas

La primera mayor ventaja que traerá el portafolio a Fibra Uno será el incremento de los ingresos en dólares, que antes de TITAN le representaban el 24%, la mayoría provenientes del segmento de Oficinas, y que ahora suben a 29%, siendo ahora el Industrial la mayor fuente. 

Esto le beneficiará en el pago de la deuda. El fideicomiso emitió bonos en junio a 10 y 30 años por 1,000 millones de dólares, por lo que al tener mayores ingresos en esta divisa, aumenta el compromiso del pago de la deuda en dólares. 

“Por cada dólar de renta, recibimos un dólar y 60 centavos”, explicó Robina.

La segunda ventaja que abona a la certidumbre de la que hablaron los directivos tiene que ver con la naturaleza del portafolio. Esta vez hace a un lado el segmento de Logística y estará mayormente relacionado a la Manufactura ligera, que en el entorno económico global colocará a México en una situación de ventaja frente a la guerra comercial entre China y Estados Unidos. 

“Mientras la guerra sucede habrá perdedores, seguramente China, y ganadores como México porque es exportador. Tenemos buena infraestructura. Estratégicamente hace sentido invertir en este segmento, porque se beneficiará de la guerra comercial”, aseguró El-Mann. 

La tercera ventaja que intentó sellar la confianza de los inversionistas recae en que esta transacción no requirió aumentar la deuda de la compañía, sino de tomar dinero de la caja, algo que presumió desde que comenzó a circular la noticia del acuerdo con Finsa, de Sergio Arguelles. 

Sin embargo sí tomaron deuda bancaria asociada al portafolio: Funo pidió un crédito bancario por 500 millones de dólares sin garantía alguna, para concretar el precio de la transacción. 

Al tercer trimestre de 2019, la caja de aproximada de la Fibra es de 706 millones de dólares.

Para Juan Acosta, AVP Analyst de Moody’s, la intención de financiar con deuda presionará sus indicadores, que ya de por sí se encuentran al alza y los llevará al umbral superior de su rango de calificación, que actualmente se ubica en BBA2 (Estable).

“Este riesgo crediticio se neutraliza parcialmente por el incremento esperado en el valor de mercado de la extensa huella de Funo, soportado por la mejora en la mezcla de propiedades de la cartera y estabilidad en el flujo de efectivo”, dijo Acosta en una nota de análisis. 

En el corto plazo, Funo no pretende acudir a los mercados para financiar alguna compra ni tampoco elevar su nivel de apalancamiento, actualmente de 37%, y que de acuerdo con los directivos no pasará por ningún motivo la barrera de 50%, pese al cuestionamiento de algunos analistas e inversionistas sobre las razones de no aumentarlo, lo que develó que aún con la carga de optimismo que transmitieron El-Mann y Robina, también hay destellos de una estrategia conservadora frente al mismo panorama de ajuste que vive el país.