La demanda de espacio industrial en México parece estar dejando atrás el letargo causado por la negociación del renovado tratado comercial. La impulsan el comercio electrónico y la esperada aprobación del T-MEC, aunque el reto ahora es la disponibilidad de la tierra adecuada para el desarrollo.
El inventario industrial del país de los principales corredores asciende a 52.2 millones de metros cuadrados existentes, según información de la plataforma inmobiliaria Solili, aunque tienen poca disponibilidad, pues la tasa promedio de vacancia es de 4.1% .
Una de las zonas con más demanda en relación al tamaño del inventario es la Ciudad de México y el área metropolitana, principalmente para el segmento de logística, y espacios relacionados con la llamada ‘última milla’ del comercio electrónico.
Hasta el segundo trimestre del año, a nivel nacional se registraron transacciones equivalentes a 440,000 metros cuadrados, de los cuales 298,000 se ubican en la zona metropolitana de la CDMX, según el reporte de CBRE.
La consultora destaca la demanda como una buena señal aunque reconoce que existe “poca oferta de espacios disponibles”.
“Cuando se habla de terrenos escasos nos referimos a sitios en los que se pueda desarrollar naves industriales, es decir que tengan acceso a vialidades, que estas soporten tránsito pesado y vehículos de carga, existencia de servicios básicos y que además no estén en zonas muy lejanas” dijo Pablo López, director de Solili.
“Casi todos están en la zona de Tepotzotlán (Estado de México) y prácticamente lo tienen entre cuatro o cinco desarrolladores” dijo el directivo de la plataforma y aunque prefirió no especificar el nombre de las empresas, destacó que se tiene proyectado el desarrollo de 400,000 metros cuadrados de área rentable en diferentes proyectos, los cuales estarán concluidos entre 2020 y 2021.
Fibras interesadas
Fibra Uno, que durante el tercer trimestre del año se vio beneficiada por la actividad industrial, dijo a EL CEO que están próximos a recibir 350,000 metros cuadrados del proyecto La Teja en la zona metropolitana a la CDMX para uso industrial y reserva territorial.
“El grupo control tiene una gran reserva territorial y están en proceso de poner en orden los usos de suelo correspondientes para ponerlos en desarrollo en el mediano plazo”, dijo Gonzalo Robina, presidente adjunto del Fideicomiso.
Otra de las fibras que está bien posicionada en el segmento industrial, particularmente el logístico, es Prologis, pues es la arrendadora de Amazon en México.
“Está en Tepotzotlán y tiene una parte importante rentada a este segmento, así que en la medida en que el comercio electrónico continúe con esta tendencia de crecimiento, es muy probable que se vea beneficiada”, dijo Armando Rodríguez, analista de Signum Research.
Además del comercio electrónico, la demanda en la región norte es sostenida por las industrias manufactureras, agropecuaria, y automotriz, señaló el analista, lo cual también explica el interés por adquirir inmuebles que sirvan para esos fines, como está haciendo Fibra Monterrey.
El fideicomiso realizó el 29 de octubre una colocación de 3,900 millones de pesos que fue 100% local, con lo cual “rompió con la sequía en el mercado de capitales”. Esos recursos serán utilizados para adquisición de propiedades “acorde con su pipeline” indica el comunicado de BMV, el cual se conforma de propiedades industriales y de oficinas.
Si bien el analista ve positiva la reactivación de la demanda, considera que en el mediano plazo una mayor cantidad de activos inmobiliarios disponibles podría tener impacto otro impacto .
“Con la incertidumbre por el TLCAN, muchos de los desarrollos industriales se detuvieron y al menos por dos años (2017-2018) la oferta no tuvo incrementos importantes, eso benefició principalmente en sus ocupaciones a los competidores consolidados”, dijo Rodríguez.
Lo que prevén ahora es que con mayor cantidad de activos disponibles, la tasa de ocupación sea menor.
