Fibras avanzan con fuerza en la BMV, pero el T-MEC y las tasas pondrán a prueba su racha
El desempeño del S&P/BMV IPC en 2025 no fue el único que destacó en el mercado bursátil local. Dentro de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) hay un sector sobre el que los analistas e inversionistas se mantienen optimistas: el de fibras.
El S&P/BMV Fibras, que agrupa a los fideicomisos de inversión en bienes raíces, finalizó el 2025 con un avance de 29.9%. Este crecimiento estuvo por arriba del IPC, que tuvo en 2025 su mejor año desde 2009 con un avance de 28.9%.
Con este desempeño, las fibras lograron superar el año récord que fue 2019, no solo en términos de valuación en el mercado, sino en lo operativo, dijo Roberto Solano, gerente de análisis económico, cambiario y bursátil de Monex Casa de Bolsa.
(En el 2025) ya veíamos métricas más sobresalientes que en el 2019
dijo en entrevista con EL CEO.
Una muestra de ello son los datos de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) al cierre del tercer trimestre, en el que las fibras superaron los 31 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) que representó un incremento de 2.3 millones de metros cuadrados en la comparación interanual.
Para este año, el sector mantendrá el atractivo que lo caracterizó en 2025, y que tuvo como base valuaciones atractivas, métricas operativas sobresalientes y dividendos en crecimiento.
Claro que, a diferencia de 2025, en el que las empresas se centraron en una reconfiguración de sus carteras, para este año su enfoque estará en la consolidación de los proyectos de adquisición, desarrollo o inversión de los próximos años.
La revisión del T-MEC pone a prueba a las fibras
Si bien las expectativas de los especialistas en torno a las fibras se mantienen positivas, hay algunos temas que serán clave en su desempeño. Uno de ellos es la revisión del tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá.
La revisión del T-MEC influirá principalmente en las fibras con activos industriales, como Fibra Prologis, Fibra Uno y la más reciente, Fibra Next.
Algunos directivos de estas empresas ya externaron su confianza en el que la revisión será positiva para México. Ello a pesar de que las negociaciones –que arrancarán de forma oficial en julio– se perfilen ríspidas.
Este optimismo es compartido por algunos analistas, debido a la posición privilegiada que México mantuvo ante la agresiva política comercial que Estados Unidos implementó el año pasado. Ello, de acuerdo Solano, marca una pauta para creer que las negociaciones en torno a la revisión del acuerdo serán favorables para el país.
Reactivación en manufactura
Para Monex, es posible que no se presenten cambios estructurales en el factor comercial, lo que abonaría a una reactivación en manufactura, logística y e-commerce, sectores que son clave para las fibras industriales.
Pero incluso en un escenario menos optimista, el mercado no tendría mayor movimiento, consideró Octavio Arias, de Signum Research.
Aunque es poco posible que se consolide un escenario de un cambio estructural en el tratado, sí es posible que los tres países no alcancen un acuerdo y se establezcan revisiones anuales.
En general el sector no está descontando un cambio profundo al tratado… más bien el tema del T-MEC este año le va a dar más certidumbre al mercado
apuntó Arias.
Tasas e inflación, el otro motor de las fibras
Además de la parte comercial, hay otros dos factores internos que también tendrán relevancia en el desempeño de las fibras: la baja en la tasa de interés de referencia de Banco de México y la inflación.
Una reducción de las tasas de interés genera un mayor diferencial entre los rendimientos de algunos instrumentos de inversión –como bonos– y los que las fibras pagan de sus distribuciones trimestrales.
Esto hace que sea mucho más atractivo estar en este tipo de instrumentos (fibras)
explicó Solano.
Banxico finalizó el año con una tasa de interés de 7.0%, y aunque la Junta de Gobierno abrió la puerta a una pausa al ciclo de recortes, las expectativas son de al menos un par de ajustes más, con lo que la tasa cerraría 2026 en 6.5%.
Además de darle un mayor atractivo a los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (cbfis) de las fibras, las tasas más bajas reducen el costo financiero y elevan las valuaciones de activos, apuntó Arias.
Considerando esa perspectiva, todavía se ve la posibilidad de que el sector de fibras tenga un crecimiento destacado
agregó el especialista de Signum Research.
En ese sentido, la inflación jugará un papel crucial. Al cierre de 2025 la inflación cerró en 3.79%, dentro del rango objetivo de Banxico.
A pesar de esta desaceleración, los riesgos inflacionarios aún persisten, por lo que es posible que durante este año se observe un repunte por arriba del 4.0% anual, según expertos.
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