Fibra Park Life lanza OPI en la BMV con modelo de renta entre dudas sobre interés de Afores
Fibra Park Life, del empresario Gustavo Tomé, inició este viernes 27 de marzo su Oferta Pública Inicial (OPI) con un modelo enfocado en vivienda en renta, un segmento que hasta ahora no había sido explorado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
El proyecto llega en un momento en que el encarecimiento de la vivienda está empujando a más mexicanos a rentar, pero también en medio de cuestionamientos sobre la viabilidad de este modelo de negocio bajo el marco legal mexicano actual, así como por el tamaño de la colocación.
El problema en México es que la ley de arrendamiento es proinquilino. Para un inversionista institucional eso no es atractivo
señaló una fuente del sector consultada.
A esto se suma que el monto que busca levantar, de 308 millones de pesos, posicionaría a la Fibra como la colocación más pequeña en este segmento, que tuvo su origen en 2011 con la OPI de Fibra Uno (FUNO), actualmente la más grande del mercado por el tamaño de su portafolio.
Más allá del tamaño inicial del proyecto, Tomé subrayó que la demanda de vivienda en el país supera ampliamente la capacidad de cualquier vehículo individual.
“La necesidad es de decenas y cientos de miles de viviendas”, dijo Tomé en entrevista con EL CEO. En su visión, atender ese déficit requiere de distintas fuentes de financiamiento, desde recursos propios hasta banca, pero también el mercado de capitales.
Vivienda accesible, la tesis de Park Life
Tomé explicó que el punto de partida del proyecto es el deterioro en la asequibilidad de la vivienda, un fenómeno que, dijo, se acentuó a partir de la pandemia. “Después del 2019 el mundo cambió (…) Hubo una hiperinflación en materiales y el precio de la vivienda se encareció en todo el mundo”, dijo.
De acuerdo con el empresario, quien ya había incursionado en el negocio de Fibras en 2016 con el lanzamiento de Fibra Plus, el alza en costos de construcción derivada de disrupciones en cadenas de suministro y presiones inflacionarias se combinó con un entorno de tasas de interés más altas, lo que encareció tanto el precio de las viviendas como su financiamiento.
“Cada vez menos gente con el mismo salario tiene acceso a la misma calidad de vivienda”, afirmó. Para ilustrarlo, señaló que una vivienda que anteriormente podía costar alrededor de 2 millones de pesos hoy puede ubicarse cerca de 4.5 millones, mientras que el costo del crédito también se ha incrementado.
En ese contexto, consideró que la renta permite a los usuarios mantenerse en zonas con mayor plusvalía sin asumir el costo de una hipoteca, además de ofrecer mayor flexibilidad.
De desarrollador a Fibra
Park Life parte de activos desarrollados por el propio grupo de Tomé a través de su grupo inmobiliario Skyway Equities, lo que, según el empresario, marca una diferencia frente a otros intentos que no prosperaron.
El concepto de desarrollar vivienda —también conocido como multifamily— para renta no es nuevo, pero en México no ha logrado consolidarse dentro del mercado bursátil. Proyectos previos con un enfoque similar no se concretaron, debido a una combinación de factores regulatorios, de mercado y de percepción de riesgo.
Están los casos de Fibra Haus y Fibra Multifamily, que planeaban realizar una OPI en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) en 2022, pero no obtuvieron en ese momento el aval de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) para concretar la bursatilización de sus portafolios.
El principal reto radica en la naturaleza del arrendamiento residencial. A diferencia de segmentos como oficinas, industrial o comercial, donde los contratos son con empresas, la vivienda implica múltiples contratos individuales que son más riesgosos.
Además, los procesos legales en caso de impago pueden ser prolongados, lo que introduce un elemento adicional de incertidumbre para inversionistas de largo plazo. No obstante, Fibra Park Life, según su promotor, se ha preparado para estos escenarios, tomando en cuenta experiencias previas en el mercado.
Nosotros no estamos esperando que alguien nos dé dinero para poder lograr algo (…) Usamos nuestro dinero para crecer las cosas y el mercado de capitales nos acompaña en el crecimiento
explicó.
Crecimiento, sujeto a condiciones
El empresario detalló que el proyecto tomó cerca de cuatro años en estructurarse, y en dicho periodo, se enfocó en tres aspectos: el desarrollo de los inmuebles, la construcción de la empresa y la preparación de Fibra Park Life.
Actualmente, el portafolio inicial contempla cuatro propiedades en Ciudad de México y Querétaro. Sin embargo, tras la colocación, el objetivo de la Fibra es expandir su portafolio, aunque dicha meta estará condicionada tanto por el entorno inmobiliario como por el recibimiento en mercado bursátil.
Tenemos un pipeline definido, donde pensamos, manteniendo las condiciones del mercado favorables, lograr en los siguientes tres años cuando menos 1,000 unidades
dijo Tomé.
El plan contempla escalar el fideicomiso de inversión en bienes raíces hacia una valuación de hasta 10,000 millones de pesos con esos activos.
¿Las Afores entrarán a este modelo?
El tamaño de la colocación de Park Life podría influir tanto en la liquidez del instrumento como en el interés de inversionistas institucionales, principalmente las administradoras de fondos para el retiro (Afores), que son los principales tenedores de certificados bursátiles inmobiliarios.
“Para una Afore, esto es demasiado pequeño”, dijo una fuente consultada.
Si bien Tomé consideró que el activo puede encajar en portafolios de largo plazo —como los de fondos de pensiones—, reconoció que la validación del mercado aún está en proceso.
“(Pronto) tendremos un poco más de visibilidad en la opinión que tengan del modelo”, comentó.
El próximo 1 de abril se liquidará la OPI de Fibra Park Life, la más reciente en el mercado bursátil mexicano, donde se conocerán los resultados de esa emisión. Su desempeño podría ofrecer señales sobre el apetito de los inversionistas y, en general, sobre la posibilidad de que la vivienda en renta gane espacio dentro del universo de Fibras en el país.
También lee:
