Fibra MTY completa su viraje industrial y toma una pausa bursátil
Tras una década de existencia como un fideicomiso de inversión en bienes raíces (fibra) diversificado, Fibra MTY decidió transformar su portafolio en uno de corte netamente industrial. Para ello diseñó una estrategia de venta de activos no estratégicos –inmuebles de oficinas– y la compra de propiedades industriales.
En esa nueva etapa, encontró en el mercado bursátil un aliado para el financiamiento de sus planes. Así, el fideicomiso echó mano del mecanismo conocido como follow on u ofertas subsecuentes, la última de ellas en marzo de 2024, cuando recabó casi 500 millones de dólares.
Pero ahora, a más de un año del inicio de su transformación, el mercado no es una opción para la compañía, al menos no en el corto plazo, dijo en entrevista para EL CEO Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones del fideicomiso.
No tenemos ahorita en puerta ninguna oferta nueva de capital, porque todavía tenemos capacidad de compra con algo de efectivo que tenemos todavía y líneas de crédito disponible
explicó.
La venta de inmuebles no estratégicos, como la anunciada en agosto por sus icónicas Torres Moradas ubicadas en Monterrey, generarán alrededor de 400 millones de dólares, con lo que sumará hasta 800 millones de dólares para adquirir nuevas propiedades industriales.
Desde el arranque de su estrategia a la fecha, han concretado la venta de cuatro propiedades de su portafolio de oficinas, mientras que los otros ocho inmuebles están en conversaciones avanzadas.
Sin embargo, aunque en el horizonte de Fibra MTY no está acudir al mercado pronto, tampoco está cerrado del todo a esa posibilidad. El directivo compartió que lo considerarían en caso de presentarse alguna oportunidad grande, como lo fue la compra del portafolio Zeus en marzo de 2023, por 767 millones de dólares.
Confianza creciente de los inversionistas
Para Fibra MTY, la adquisición de Zeus marcó un punto de inflexión en la composición de su portafolio. Además de añadirle 882,052 metros cuadrados más de área bruta rentable, marcó la vocación industrial del fideicomiso.
Si se nos presentara una oportunidad de un portafolio de esas dimensiones, que no cubriéramos completamente con los recursos que tenemos ahora, nos haría salir a colocar capital
precisó Llaca.
Pero la buena relación del fideicomiso con los mercados no se limita a las colocaciones. En lo que va del año, sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) registran un rendimiento de más de 28.9%, incluso pese a la volatilidad que marcó los primeros meses del año.
Este desempeño es superior al rendimiento del S&P/BMV IPC (22%) y al S&P/BMV Fibras (24.7%), que mide el desempeño de estos vehículos en el mercado local.
Hemos incrementado muchísimo la bursatilidad del certificado, y creo que eso habla mucho de la confianza que hay de los inversionistas
de acuerdo con Llaca.
Fibra MTY, con la mira en el Valle de México
Pero los planes de crecimiento continúan con o sin financiamiento bursátil. En ese contexto, Fibra MTY incluso exploró la posibilidad de adquirir parte del portafolio que Fibra Prologis puso a la venta tras la compra del también fideicomiso industrial Terrafina.
Fibra MTY, que en su momento fue uno de los postores por Terrafina, evaluó el primer paquete de propiedades, pero consideró que no hacía match con su portafolio. No obstante, el fideicomiso está abierto a explorar el resto de inmuebles que Fibra Prologis ponga a la venta.
El fideicomiso también busca consolidar su presencia en el norte del país y el Bajío. Actualmente la fibra tiene presencia en Monterrey, Saltillo, Tijuana, Ciudad Juárez, Querétaro, San Luis Potosí, Guanajuato, Aguascalientes y Guadalajara.
Pero las adquisiciones de inmuebles también podrían apuntar a una incursión al Valle de México, un mercado con barreras de entrada diferentes y fuerte vocación logística.
Sí estamos evaluando oportunidades de inversión en el Valle de México, donde no hemos adquirido ninguna propiedad industrial todavía
explicó.
Ello también les permitiría ampliar el porcentaje de su portafolio con enfoque en logística, que al cierre del segundo trimestre fue de 25%. Para el directivo, el ideal sería entre un 30 y 40%, mientras que el resto –entre 60 y 70%– con enfoque en manufactura ligera.
Somos muy optimistas, razonablemente optimistas te diría con lo que pueda pasar en el mercado industrial a partir particularmente del primer trimestre del 2026
sentenció.
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