El dilema urbano en CDMX: Be Grand y otros desarrolladores de la BMV ganan con la gentrificación
Las protestas de los últimos días en la Ciudad de México centraron, de nuevo, el debate en la gentrificación. Este fenómeno, presente desde al menos una década en la capital, impulsó el desarrollo inmobiliario financiado, en algunos casos, por fondos de inversión y empresas con presencia en el mercado bursátil.
Este fenómeno, que durante años tuvo a colonias como Roma, Condesa y Polanco su principal mercado, se ha extendido a otras zonas no céntricas de la capital. Y con ello, problemas que los habitantes de esas zonas no enfrentaron antes: el desplazamiento de los residentes originales, la sustitución de negocios locales por grandes cadenas comerciales, y el aumento excesivo en los costos de la vivienda.
Sobre este último punto, los números dan cuenta del impacto. Tan solo en junio, el precio de una vivienda en la capital incrementó 3.6% en comparación con el mismo mes de 2024, de acuerdo con el Indicador Banorte de Precios de Vivienda. En el sexto mes del año, el precio promedio de la vivienda a nivel nacional fue de 30,694 pesos por metro cuadrado; no obstante, en Ciudad de México el promedio fue de 56,811 pesos, según el índice.
El aumento en los precios de la vivienda es más evidente si se miran los números de la última década. En este periodo, el precio de la vivienda propia incrementó 30%, mientras que la de alquiler aumentó 32%, según el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI).
Las alcaldías con mayor porcentaje de vivienda en alquiler son: Benito Juárez, Cuauhtémoc, y Miguel Hidalgo, concentrando más del 30% de toda la vivienda en renta de la ciudad.
El negocio inmobiliario de la CDMX también llega al mercado bursátil
Algunas de las empresas que participan en el negocio inmobiliario en la capital encontraron en el mercado de valores una opción para financiar proyectos. Así, en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) existen 19 certificados de capital de desarrollo (o CKDes) destinados al financiamiento de proyectos de bienes raíces, de acuerdo con una revisión de EL CEO.
De ellos, 18 contemplan inversiones por 97,667 millones de pesos, mientras que el restante prevé 150 millones de dólares.
Dentro de esos instrumentos, los emitidos por Artha Capital, O’Donnell Capital Management, Be Grand, Ares Real Estate México y Quiero Casa involucran proyectos residenciales en Ciudad de México. Entre los instrumentos de estos cinco emisores el monto recaudado sumó 14,603.5 millones de pesos al cierre de 2024.
Entre ellos destaca el CKD de Be Grand, una de las principales empresas inmobiliarias de Ciudad de México, con un enfoque en el desarrollo para los segmentos residencial y residencial plus. Además, también participa en el negocio de vivienda en renta a través de su marca Vitant.
El objetivo es invertir en el sector vivienda, con la posibilidad de incluir componentes comerciales y de oficinas cuando estos maximicen el potencial valor de los proyectos
explicó la empresa en los objetivos de la colocación.
A través de su instrumento, levantó 4,000 millones de pesos en deuda para el financiamiento en seis proyectos, de los que tres se encuentran en la capital (Santa Fe, Pedregal y Condesa). Al cierre de 2024, contó con 12 proyectos en la capital, en las alcaldías Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc, Benito Juárez, Coyoacán, Cuajimalpa, Álvaro Obregón y Tlalpan.
En total, su portafolio suma 210,633 metros cuadrados, a los que se añadirán tres proyectos más cuyos detalles no son públicos.
Otros proyectos inmobiliarios bursatilizados
Otro desarrollador relevante que también participa en el mercado inmobiliario en la capital es Quiero Casa. A diferencia de Be Grand, el conglomerado apunta a segmentos más bajos, lo que le ha permitido atender a la población de alcaldías que actualmente enfrentan problemas de gentrificación, como Venustiano Carranza y Azcapotzalco.
La compañía colocó el CKD ‘VEXCK 17’ por 2,573 millones de pesos, de los que ya recabó 2,200 millones. A marzo de 2025, realizó 21 inversiones relacionadas con el instrumento, de las que 10 están en la etapa de escrituración de vivienda; una en desinversión; siete en preventa o apartados y tres más en normatividad.
Artha Capital es otro de los desarrolladores que cuenta con un instrumento en el mercado bursátil, que le ha permitido financiar diversos proyectos. Es el caso del desarrollo de usos mixtos La Victoria, en Reforma #35, que contempla dos torres de vivienda para renta y venta, así como dos hoteles full services, oficinas y comercios.
Por su parte, Ares Real Estate México, mediante el CKD ‘WSMX2CK 13’ financia tres proyectos residenciales en la ciudad, (Residencial Las Flores, Residencial Insurgentes B, y el complejo de usos mixtos Sky Santa Fe). En total, la emisión contempla 4,370 millones de pesos, de los que ya recabó 4,332 millones.
Finalmente, O’Donnell Capital Management cuenta con el instrumento ‘ODOCK 18’, destinado al financiamiento de cinco proyectos, de los que tres se localizan en la capital (OD888 y Proyecto ODV Vallejo, en Gustavo A. Madero, y Proyecto OD Tlalpan).
Desarrollo inmobiliario sin gentrificación, es posible
Si bien la construcción de desarrollos inmobiliarios suele asociarse con el fenómeno de gentrificación, no necesariamente es así, consideró Rosalba González Loyde, consultora en desarrollo urbano, en entrevista con EL CEO.
Para la especialista, un punto a considerar para determinar si un desarrollo inmobiliario fomenta o favorece la gentrificación del lugar donde se ubica, es el impacto que tienen en las condiciones y características habitacionales de la zona, así como en las personas que habitan dichos espacios.
A nivel mundial existen modelos en los que los desarrolladores inmobiliarios participan también en el desarrollo de vivienda de interés social, o bien, el otorgamiento de subsidios para la adquisición de vivienda a los residentes de bajos recursos.
No todos los proyectos inmobiliarios producen gentrificación. En algunos casos incluso puede ser un efecto contrario, depende de las condiciones, depende de las características, el tipo de desarrollo
agregó.
Por ejemplo, el desarrollo de inmuebles en zonas que cuentan con buena ubicación, pero que carecen de espacios públicos recreativos –como parques– o con problemas en el suministro de agua, muy probablemente impactará de forma negativa las condiciones de quienes habitan dichas zonas.
Claro que estos modelos deben estar respaldados o regulados por políticas gubernamentales eficientes. Estas políticas deben estar encaminadas a exigir que el impacto que tienen los desarrollos en las zonas donde se ubican sea el menor posible. También al establecimiento de contraprestaciones o bien, mediante el mejoramiento de espacios públicos o una mayor recaudación de impuestos.
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