OPI de Fibra Park en la BMV: ¿apostarán las afores por vivienda en renta?
Park Life, el proyecto inmobiliario que llegará a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como Fibra Park, enfrenta un reto que va más allá de cumplir con los requisitos regulatorios o estructurar un portafolio atractivo: lograr que las afores y otros inversionistas institucionales apuesten por un modelo de negocio que, hasta ahora, ha sido poco explorado en México.
El vehículo, impulsado por el empresario Gustavo Tomé, pretende enfocarse en renta residencial institucional —multifamily— en un contexto en el que la demanda por vivienda en arrendamiento ha crecido en zonas urbanas y el acceso al crédito hipotecario se ha vuelto más restrictivo.
La bursatilización del proyecto tiene fundamentos, como lo son cambios demográficos, mayor movilidad laboral y un mercado inmobiliario que ha mostrado resiliencia en ciertos segmentos. Sin embargo, los comités de inversión y riesgo de las afores —los principales participantes en este tipo de instrumentos— hoy deben considerar más variables antes de comprometer capital.
Actualmente, diversas fibras industriales, comerciales y de usos mixtos cotizan por debajo de su valor en libros; es decir, el mercado está valuando con descuento activos estabilizados, con flujos probados y años de operación. Bajo esa lógica, para las afores la decisión de participar en un vehículo nuevo implica asignar recursos a un proyecto que deberá demostrar una estructura sólida de gobierno corporativo, disciplina financiera y una estrategia clara de crecimiento.
Antecedentes de Fibra Park en el mercado de vivienda
El mercado mexicano registra los antecedentes de Fibra Haus y Fibra Multifamily, proyectos inmobiliarios alternativos que no prosperaron, en gran medida porque no obtuvieron las autorizaciones necesarias de la Secretaría de Hacienda para llegar al mercado bursátil.
En su momento, el argumento fue que desde el gobierno federal no se veía con buenos ojos la participación de grandes firmas globales —como BlackRock, con amplia experiencia en este tipo de vehículos— en proyectos de vivienda en renta en México.
Por otra parte, casos como Agrofibra o Fibra SOMA dejaron lecciones relevantes para las afores en materia de ejecución y gobernanza, elementos que forman parte central del análisis de riesgo cuando evalúan emisiones no tradicionales.
Un inversionista conocido
Gustavo Tomé cuenta con trayectoria en el desarrollo de proyectos inmobiliarios y en la estructuración de vehículos de inversión. En 2016 llevó al mercado Fibra Plus, que años después concretó la primera fusión dentro del sector al integrarse con Fibra HD. Más recientemente, presentó una oferta para adquirir Agrofibra; aunque la operación no prosperó, el empresario mantiene interés en explorar oportunidades dentro del sector agroindustrial.
Para los inversionistas institucionales, sin embargo, el análisis no se limita a la trayectoria del desarrollador, sino que abarca la solidez de la estructura fiduciaria y la transparencia en la administración del portafolio.
El potencial del segmento residencial en renta es, sin duda, un factor que juega a favor de Fibra Park para atraer inversionistas en su roadshow, previo a su Oferta Pública Inicial (OPI) en la BMV, que tentativamente se lanzaría en marzo.
La institucionalización del multifamily funciona en otros mercados, particularmente en Estados Unidos, donde representa una porción significativa de los REITs. En México, el mercado aún es incipiente, lo que implica tanto una oportunidad de desarrollo como riesgos asociados a la ejecución.
En este contexto, Fibra Park no solo representa una nueva colocación en la BMV, sino una prueba sobre el apetito real de las afores por ampliar su exposición a modelos inmobiliarios distintos, en un entorno en el que incluso los activos tradicionales —como naves industriales, oficinas y centros comerciales— cotizan por debajo de su valor real.
Lee más de #InsiderFinanciero:
