FUNO redirige su estrategia para maximizar valor y potenciar sus centros comerciales
Durante años, el crecimiento de Fibra Uno (FUNO) tuvo como base el desempeño de su portafolio industrial. Pero ahora, tras la conformación del joint venture que tiene con Fibra Next, la atención de la empresa estará en otro segmento de su cartera: el comercial.
El portafolio comercial del fideicomiso de inversión en bienes raíces (fibra) suma 130 inmuebles, esto es alrededor de 22% del total de portafolio de FUNO hasta antes de la transferencia de activos industriales a Fibra Next.
Para André El Mann, uno de los principales accionistas del fideicomiso, es momento de que la compañía se centre en sus inmuebles comerciales, en los que ve un gran potencial de crecimiento.
Ahora sí vamos a darle su justo tiempo, su justa medida a comercial
dijo en el marco del FUNO Day en Ciudad de México.
Las estimaciones de El Mann y los directivos del fideicomiso parten de los números que muestra el portafolio comercial en los últimos años.
Entre 2019 y 2025, la ocupación promedio del portafolio comercial fue de 92%, incluso durante la emergencia sanitaria por Covid-19, que llevó al segmento a las ocupaciones más bajas de su historia.
En ese mismo periodo, el leasing spread promedio, o incremento de sus rentas, fue de 7% en pesos y de 5% en dólares. En ambos casos, destacó el fideicomiso, que estuvieron por arriba de la inflación promedio.
Al cierre del tercer trimestre del año, la ocupación de los inmuebles comerciales de FUNO alcanzó el 93.6%, un 0.9% más respecto al mismo periodo de 2024. Además, del total de ingresos entre julio y septiembre de ese año, 39.6% derivaron de las propiedades comerciales.
Portafolio comercial de FUNO, con retos
Uno de los principales retos de FUNO será que el mercado reconozca ese potencial de crecimiento de su portafolio comercial.
La capitalización de mercado de FUNO es de 106,000 millones de pesos (mdp), de acuerdo con la compañía. De ella, el portafolio industrial está valuado en alrededor de 71,000 mdp.
Los restantes 35,000 mdp son del resto del portafolio, lo que a decir de Jorge Pigeon, vicepresidente de mercados de capital y relación con inversionistas, es una muestra de que la empresa está subvaluada.
Debería de valer mucho más. El potencial de valor que tenemos en FUNO es sumamente grande
dijo.
Un ejemplo es Torre Mítikah, cuyo valor en libros es de 25,000 mdp, según Pigeon. Es decir, el complejo de usos mixtos vale 71% del market cap asignado por el mercado a la totalidad del portafolio de FUNO sin la parte industrial.
Pero la parte bursátil no es el único reto. Los planes de la fibra apuestan al retail en momentos en el que las perspectivas de consumo en México son poco alentadoras. Los últimos datos lo confirman.
El consumo privado en México registró un crecimiento de 0.64% mensual en agosto, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
Si bien significó una recuperación respecto a la caída de julio, también fue el menor crecimiento en lo que va del año. En cifras acumuladas, el avance fue de apenas 0.01%, el menor desde 2020, de acuerdo con Banco Base.
Además, agregó la institución, hay factores que podrían limitar el consumo, entre ellos el deterioro del mercadlo laboral y una menor llegada de remesas. Las proyecciones de Banco Base son que el crecimiento del consumo privado en 2025 será de entre 0.0% y 0.5%, muy por debajo del 2.6% observado en 2024.
FUNO ve oportunidades comerciales
A pesar de ese escenario, las expectativas sobre los inmuebles comerciales de FUNO se mantienen, en gran medida, por el desempeño que este segmento registró en la primera mitad del año.
Un ejemplo de ello es la tasa de desocupación, que en el primer semestre del año promedió en alrededor 6.5%, según datos de CBRE.
Además, en el mismo periodo el pipeline de construcción fue de más de 323,000 metros cuadrados. Esta demanda es resultado de una expansión de marcas internacionales en el país, de acuerdo con la firma de consultoría.
Las marcas internacionales han encontrado en México una buena aceptación por parte del consumidor, y en algunos casos lo consideran en su estrategia de expansión global como el mejor destino para su entrada en el mercado de Latinoamérica
indicó en un reporte.
Además, se encuentran también las sinergias que esperan general por el Mundial de Fútbol de 2026, y que tiene a México como uno de los tres países sede.
La fibra ya posee contratos para la realización de activaciones en los centros comerciales que posee en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, ciudades que albergarán algunos partidos de la justa deportiva.
Además, prevé beneficios de las actividades que algunos de sus inquilinos realicen sobre el Mundial. Es el caso de Adidas, el fabricante del balón oficial del torneo y del que FUNO es el principal arrendador.
Este es el tipo de eventos del que nosotros tomaremos ventaja
explicó Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO.
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