Mayores rentas y compras fortalecen a fibras industriales en 2T25

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) con activos industriales registraron un segundo trimestre dinámico a pesar de la incertidumbre global en torno a las políticas comerciales y arancelarias. En este entorno, los fideicomisos lograron mantener el interés de los inversionistas gracias a estrategias activas de crecimiento y gestión de portafolios.

Así, entre abril y junio, varios indicadores clave de las principales fibras industriales que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) registraron avances de doble dígito. Estos resultados consolidan la posición del sector como uno de los más sólidos dentro del mercado inmobiliario bursátil.

El alza en rentas, la renovación de contratos bajo mejores condiciones y la extensión en los plazos de arrendamiento, junto con la integración de nuevas propiedades, fueron los principales motores del crecimiento. Los resultados también preparan a los fideicomisos para enfrentar un segundo semestre marcado por la cautela de los inversionistas, especialmente ante un entorno macroeconómico incierto.

Más allá del desempeño individual de cada vehículo, el mercado comienza a experimentar una reconfiguración estructural con la entrada de nuevos jugadores y la consolidación de otros.

Prologis goza aún compra de Terrafina, pero Next hace sombra

Este trimestre fue el último en el que Fibra Prologis reflejó en sus resultados el impulso extraordinario de la consolidación del portafolio de Terrafina. Muestra de ello es el alza de 108.5% de sus ingresos, así como el avance de 111.7% en el NOI, que permite conocer la rentabilidad de las inversiones antes de gastos financieros

Además de este efecto, el incremento de rentas en mercados clave, como Ciudad de México, Monterrey y Ciudad Juárez, jugaron un factor clave en el desempeño de la fibra. Con ello, logró compensar la baja en la ocupación, que cerró en 97.7%.

Sin embargo, para los próximos trimestres, los especialistas esperan una moderación en los crecimientos de Fibra Prologis, ya sin el efecto de la compra de Terrafina. Además, el debut de Fibra Next es un factor de presión competitiva, especialmente ante la brecha que existe en los márgenes operativos de ambos fideicomisos.

Esta brecha podría intensificar la presión competitiva por eficiencias operativas, considerando que Fibra Prologis parte de márgenes más ajustados. La atención estará en capturar sinergias adicionales a la adquisición de Terrafina y concretar las desinversiones de activos no estratégicos

escribieron analistas de Banorte en un análisis.

La semana pasada, Fibra Next concretó su Oferta Pública Inicial (OPI) en la BMV. Si bien inició con un portafolio de 9 activos industriales, en los próximos meses incorporará los más de 180 propiedades de Fibra Uno, y otras 9 propiedades más de la familia El-Mann, principal accionista del fideicomiso también. conocido como FUNO.

Con ello, el portafolio de Next superará los 8 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, con el objetivo de posicionarse como la mayor fibra industrial del país, y eventualmente, entre los principales jugadores del sector a nivel mundial.

FUNO y Macquarie destacan aumento en rentas

Por lo pronto, el portafolio industrial de FUNO continuó como un factor clave de su buen desempeño trimestral. Los ingresos incrementaron 10.2%, mientras que el NOI creció 9%. Durante el trimestre, los ingresos de este segmento aumentaron 14.3%, con beneficios en la renovación de contratos e incrementos en las rentas a doble dígito, tanto en pesos como en dólares.

André El-Mann, director general del fideicomiso, destacó que los incrementos en la renta de sus inmuebles fueron posible gracias a la diferencia que se generó respecto a la renta promedio del mercado en los últimos años.

Otra fibra que también encontró fortaleza en sus renovaciones fue Fibra Macquarie. Durante el trimestre, las renovaciones de arrendamientos sumaron 14 contratos por 1.1 millones de pies cuadrados.

Nuestro portafolio industrial sigue demostrando una solidez notable, logrando incrementos récord en las rentas de renovación de arrendamientos de 27.7%, y la continua demanda de espacios en nuestros mercados se refleja en la sólida retención y crecimiento en rentas de nuestros portafolios

dijo Simon Hanna, director general del fideicomiso.

Con ello, los ingresos en el trimestre crecieron 18.1%, mientras que el NOI aumentó 18.1%.

Fibra MTY aprovecha expansión y Danhos apunta a más proyectos industriales

Otra que también sumó un trimestre positivo fue Fibra MTY, con avances significativos en sus ingresos –de 34.9% en la comparación interanual– y de 36.6% en sus NOI. El desempeño tuvo como base una mayor área bruta rentable disponible por algunas adquisiciones.

En abril, la compañía compró un inmueble en León, Guanajuato, que tiene como inquilino a la firma de comercio electrónico Mercado Libre, que se posicionó como su cliente más relevante. Además, los portafolios Aerotech y Batach comenzaron a generar ingresos.

Además, en el trimestre continuó con las desinversiones de su portafolio de oficinas, con la puesta en venta de dos propiedades por 740 mdp. Las expectativas de los directivos son las de consolidar un portafolio industrial entre 2026 y 2027.

Por último, un caso a destacar es el de Fibra Danhos, que en el segundo trimestre del año continúo beneficiándose de la incursión en el segmento industrial.

El arranque de operaciones de la nave 1 del Parque Industrial Danhos Cuautitlán fue un factor determinante en el avance de su NOI, que fue 18.5% en comparación con el mismo periodo de 2024, para sumar 1,475 mdp. Un efecto similar tuvo en sus ingresos, los cuales crecieron 16.3%.

La incursión al sector industrial ha sido muy exitosa, y en unos cuantos trimestres nos hemos posicionado como un jugador relevante en el corredor logístico de la zona metropolitana

dijo Salvador Kabbaz Zaga, director general de Danhos.

Ante el éxito en el segmento industrial, el fideicomiso trabaja en dos proyectos más: la primera fase de Danhos Industrial Palomas, cuya entrega será en el cuarto trimestre del año, y Danhos Industrial Edomex III, un proyecto de coinversión que prevé la construcción de 400,000 metros cuadrados de área bruta rentable.

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