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Liz Cervantes

Editora de Bienes Raíces

Mario Calixto

Analista de Mercados

Casi 16 años después de su debut como empresa pública, está en medio de una tempestad financiera, afectada por menores subsidios y cambios en el Plan Nacional de Vivienda desde el gobierno del presidente Enrique Peña Nieto, lo que solo se sumó a la dificultad para mejorar sus ingresos y registrar utilidades.

“Sare es hoy una inversión especulativa. Es difícil justificar una idea de inversión cuando se trata de la quiebra de una empresa o cachar su precio más bajo posible y ganar con eso”, dijo Guillermo Delgado, director de operaciones en Black Wallstreet Capital

Sare no publicó sus resultados financieros del primer trimestre de 2019. La empresa dijo en un comunicado que “se encuentran aún en revisión por parte de sus auditores externos”.

 

Quien invirtió en las acciones de Sare el 25 de mayo de 2007 -fecha en la que el precio logró máximo histórico- y se quedó con esas acciones, hoy tiene una minusvalía de 99.93%.

En la actualidad, los que voltean a Sare solo lo hacen para especular con su precio, sin esperar un fundamental sólido como los de hace 16 años.

 

“Buena parte de la comunidad de operadores de Bolsa hemos tomado a Sare últimamente. No son nuestras acciones favoritas, pero nos gustan las ofertas”, comentó Eric Arámbula, asesor independiente.

 

Un movimiento de un centavo en la acción de Sare se puede transformar en un rendimiento de doble dígito. La semana pasada, en dos jornadas, los papeles de la desarrolladora de vivienda estuvieron cerca de lograrlo, marcaron un alza de 72.73%, de 1.1 a 1.9 centavos de peso.

 

“Tal vez fue un último empuje de las acciones de Sare antes de su quiebra y deslistarse de Bolsa”, dijo Adrián Bermúdez, inversionista.

 

“No sería sorpresa que Sare haya vendido poco o nada en el primer trimestre del año. Además, hubo cambio de gobierno y eso siempre afecta a la economía. No dudo que salga mal en sus resultados y este trimestre se acabe la empresa”, dijo un analista que prefirió no dar su nombre.

 

Por ley, la empresa tiene 20 días hábiles -hasta el 29 de mayo- para dar a conocer su situación financiera del primer trimestre del año.

 

Antes de que la constructora ICA y la desarrolladora de vivienda Geo entraran en concurso mercantil, optaron por no presentar sus reportes financieros del trimestre.

 

“Sare es la empresa que se rehúsa morir. Siempre la descartamos, y termina sorprendiéndonos”, dijo Arámbula.

 

Sare llegó a Bolsa en 2003 con altas expectativas, como una desarrolladora de vivienda que iba a ser referente en su sector y, así lo fue una temporada.


LOS VESTIGIOS DE
UNA EMPRESA

De 2003 a 2007, previo a la crisis financiera mundial, los ingresos de Sare crecieron 96% a 4,899 millones de pesos, de acuerdo con datos de Bloomberg.

 

El desempeño de sus ingresos era acompañado por el ritmo de crecimiento del flujo operativo (EBITDA) y utilidad neta, que aumentaron en cuatro años 121 y 172%, respectivamente. Al cierre de 2007, el EBITDA de Sare era de 902 millones de pesos y su utilidad de 487 millones de pesos.

 

“Entre 2003 y 2007, el sector de desarrollo de vivienda venía creciendo muchísimo, hasta lograr máximos históricos. Si te ibas a Geo (hoy en quiebra) o a cualquier otra desarrolladora tenían incrementos 

importantes y eran las inversiones que mejor pagaban en México. De Sare, los estados financieros eran muy fuertes, pero sobreestimaron sus ventas y el crecimiento que tendrían”, dijo Irving Cortés, director general de CMD, asesores en inversiones.

 

Los primeros años de Sare Bolsa la hacían ver como una empresa de sólidos fundamentales, eficiente en materia de costos y con perspectivas favorables.

 

Desde finales de octubre de 2003, cuando empezó a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores, al cierre de 2007, sus acciones acumularon un rendimiento de 127%, pero los cimientos de la empresa estaban cerca de derrumbarse.

2008 fue el inicio del fin para Sare. Menos ventas, el precio de sus viviendas en caída, elevados niveles de morosidad y una deuda en ascenso fue el cóctel para que la desarrolladora de vivienda sufriera estragos de los que no pudo recuperarse.

 

En dos años -2008 y 2009- Sare se empezó a caer a pedazos. Los ingresos, EBITDA y utilidad de la empresa presentaron bajas de doble dígito; sus acciones iban en la misma dirección. Además, su deuda aumentó 62% hasta llegar 2,925 millones de pesos.

 

 “Lo que no me gustó de Sare en su momento fue su razón de apalancamiento la cual era alta. Nunca me imaginé que llegaría a los niveles en los que está hoy en día, pero sabía que tenía mayor riesgo que otras empresas ante escenarios adversos”, dijo Heriberto Sandoval, asesor independiente de inversiones.

 

La agonía de Sare se ha extendido por más de una década. Al cierre de 2018, sus ingresos cayeron 94% anual; su EBITDA está en terreno negativo y dejó de tener utilidades desde 2011.


DESARROLLADORA
QUE NO CONSTRUYE

Durante los sexenios de Vicente Fox y Felipe Calderón el modelo de producción de vivienda privilegiaba la construcción horizontal masiva, y para que el negocio resultara rentable las desarrolladoras adquirieron grandes cantidades de reservas territoriales de bajo costo que no siempre estaban bien ubicadas.  

Con la llegada de Enrique Peña Nieto cambió la Política Nacional de vivienda y las reglas de operación de entrega de subsidio, que ahora se enfocaría en hogares de zonas urbanizadas, con infraestructura básica y cercanas a centros de trabajo.

Ese cambio hizo que algunas reservas territoriales dejaran de ser viables y las viviendas allí construidas no serían beneficiadas por el subsidio, lo cual detuvo el tren de desarrollo y de venta de unidades.

 

“La crisis tuvo que ver con que los desarrolladores obtuvieron créditos o recursos que utilizaron de manera discrecional en lugar de aplicarlos en materiales de calidad o para la adquisición de terrenos útiles” dijo Ignacio Flores, presidente de FIDO, empresa mexicana que a través de tecnología blockchain vigila la legalidad de transacciones inmobiliarias.

 

Miles de viviendas se desarrollaron y fueron adquiridas a lo largo del país, aunque a los pocos años eran abandonadas por los propietarios. En esa situación se encuentran actualmente al menos 500,000, según cifras del Infonavit.

 

El giro en la política de vivienda que buscaba revertir los estragos de la construcción horizontal masiva llevó a la quiebra a Homex, Geo y Urbi.

 

Sare que desde 2008 comenzaba a mostrar resultados desfavorables, decidió en 2012 anunciar un programa de reestructura financiera.

 

Durante 2013 y 2014 el desarrollo de nuevos proyectos fue puesto en pausa. La firma buscó mayor institucionalización, cambió de directivos y se dedicó a reducir la deuda.

Actualmente al frente de Sare se encuentra el director general Guillermo Guzmán Cuevas y José Marti Montros como director de finanzas.

 

Además de los cambios estructurales, Tavistok, un fondo de inversión inglés, inyectó a Sare 1,500 millones de pesos en 2014. Con ello, se convirtió en el principal accionista de la empresa, con 49% del total de títulos, seguido de Actinver (6.68%) y la familia Sánchez (5.64%).

 

En 2015 la empresa reanudó sus operaciones al consolidar la adquisición de una reserva territorial en el estado de Querétaro suficiente para construir 3,089 viviendas. De acuerdo con su reporte anual de 2015, implementaron un modelo de producción en el que edificaban unidades en 19 días.

 

Posteriormente tomaron la decisión de subcontratar la construcción, con lo que redujeron su plantilla laboral a 67 personas. Actualmente, la plantilla está conformada por 74 trabajadores, de acuerdo con información de Bloomberg.

De las ocho desarrolladoras mexicanas listadas en Bolsa, Sare es la que peor desempeño ha mostrado a lo largo de los últimos trimestres y es la segunda que menos viviendas colocó en el año.

De 2015 a 2018 Sare vendió 2,693 unidades, Homex 

-solo durante el 2018- colocó 2,371 viviendas.

En mayo de este año, Sare perdió dos juicios mercantiles: el primero contra TKSC E-Web, un fondo de inversión que en 2014 le aportó a la empresa 94.5 millones de pesos, y el segundo contra Typhoon Sports Coalition, empresa de retail especializada en productos deportivos. En su página web señala ser parte de grupo Tavistok.

 

Los dos juicios fueron interpuestos por incumpliento de obligaciones de pago de crédito.

 

Un documento enviado a la Bolsa Mexicana de Valores precisa que, tras el fallo se negoció que Sare otorgara bienes muebles e inmuebles, así como “la renuncia a reclamar montos adicionales bajo estos créditos; obtuvo un finiquito amplio respecto de estos pagos y una reducción de 544 millones de pesos de su deuda con costo”.

 

Adicionalmente, Sare será contratada como administradora y operadora de los bienes inmuebles cedidos y cobrará comisión sobre los ingresos que estos generen.

 

El CEO solicitó a la empresa un comentario al respecto, pero hasta el cierre de esta edición no hubo respuesta.


DE INVERSIÓN DE VALOR
A MERA ESPECULACIÓN

Apenas meses antes de que estallara la crisis financiera mundial, el apetito de los inversionistas por los activos de desarrolladoras de vivienda aún estaba en boga. El 25 de mayo de 2007, los títulos de Sare tocaron su punto más alto de su historia al cotizarse en 20.64 pesos.

“Hace 12 años estaban de moda las acciones de desarrolladoras de vivienda. Hasta ICA -que en 2018 salió de concurso mercantil- le entró a hacer casas. Era un sector donde muchos invertían”, dijo Eugenio Gallegos, analista financiero y bursátil independiente.

 

Sare atravesaba momentos de gloria, durante ocho meses -entre septiembre de 2006 y mayo de 2007- sus papeles avanzaron de manera consecutiva y marcaron un rendimiento de 56%. Hoy casi no queda nada de lo anterior.


EL TIRO DE GRACIA

La Secretaría de Desarrollo Territorial y Urbano (Sedatu), ahora al mando de Román Meyer, prometió un nuevo cambio en la política de vivienda. Este cambio ha comenzado con un abrupto recorte al monto destinado al apoyo para adquisición de soluciones habitacionales, principal incentivo para la construcción de vivienda social y con énfasis en la recuperación de zonas habitacionales abandonadas.   

“El sector tiene mucha incertidumbre, por el recorte al subsidio y la política de vivienda. Hasta que no salga no habrá un escenario más claro en el corto ni largo plazo”, comentó Daniel Esquivel, analista de Signum Research.

 

Todas las vivienderas han reaccionado al respecto, para la mayoría de ellas la opción ha sido reducir sus planes de desarrollo, concentrar esfuerzos en vivienda de segmento medio y residencial y disminuir su dependencia al apoyo federal.

 

No se sabe aún cuál será la estrategia de Sare, ya que no ha publicado su resultados financieros correspondientes al primer trimestre del año.

 

“No se puede esperar nada bueno de un reporte fuera de tiempo. En mis años como operador de Bolsa, no he visto buenos reportes extemporáneos. Solo queda esperar a Sare”, dijo Fernando Félix, operador independiente.

Editora: Carmen Luna    |     Reporteros: Liz Cervantes y Mario Calixto
Diseño y programación: Cristian Laris